关于保险费104160港元的问题。本案事实表明，2000年1月14日，昌华公司支付了第一期保险费人民币52080元，同日，南洋银行却通知昌华公司其已另行安排保险公司。昌华公司于2000年1月27日通知南洋银行后，南洋银行仍要求昌华公司退保，并于2000年2月15日及3月22日，向省保险公司支付了保险费人民币52080元。因此，基于昌华公司投保在前，南洋银行投保在后，且南洋银行在昌华公司已告知投保的情况下重复投保，其重复投保的损失应由南洋银行自行承担，因此，南洋银行要求昌华公司赔付已垫付的保险费104160港元没有事实和法律依据，该院不予支持。
关于评估费30000港元和律师费9500港元的问题。因南洋银行、昌华公司、羊城集团三方在《房地产抵押贷款合同》中已约定“一切与本合同有关的费用及实际开支，其中包括法律手续费、工本费、公证费、印花税、抵押备案费、任何其他税收费等”由昌华公司负担，并无限定收费的主体条件，因此，本案所涉的评估费30000港元和律师费9500港元理应由昌华公司负担。昌华公司认为房地产的评估工作必须由在我国内地注册的有资质的房地产评估机构才能进行、因而其无须支付该项费用的抗辩理由不能成立。南洋银行的上述请求符合合同规定，依法应予支持。
关于律师费人民币657184.80元的问题。因《抵押贷款合同》及《抵押贷款补充合同》中规定了昌华公司如不依合同规定付清其应付的任何款项、费用，或因其他原因，使南洋银行采取任何途径或方式追索，一切因此而引起的费用（包括但不限于处理抵押房产的各种手续费、管理费、进行诉讼的诉讼费和律师费、各种保险费等）概由昌华公司或羊城集团负责，南洋银行提交了上述律师费实际支出的证据，因此，南洋银行对上述律师费的请求符合合同约定，该院依法予以支持。
该院依照《
中华人民共和国民法通则》第
八十五条、《
中华人民共和国涉外经济合同法》第
七条、第
十五条、《
中华人民共和国担保法》第
十九条、第
三十八条、第
四十一条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条、《
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第
三十三条、《
城市房地产抵押管理办法》第
三条的规定，判决：1.昌华公司应于判决发生法律效力之日起10日内向南洋银行偿还贷款本金124018476港元及利息（利息从1998年11月23日起计至付清款项之日止，按最优惠利率加5%，罚息按上述利率以月为时间单位计算）；2.昌华公司应于判决发生法律效力之日起10日内向南洋银行偿还评估费30000港元、律师费9500港元以及律师费人民币657184.80元；3.南洋银行对昌华公司的抵押物“羊城商业大厦”及土地使用权享有优先受偿权；4.南洋银行对羊城集团在昌华公司中的全部股权享有优先受偿权；5.驳回南洋银行的其他诉讼请求。本案案件受理费795532.99港元，由南洋银行负担532.99港元，昌华公司负担795000港元。羊城集团对昌华公司应负担的案件受理费负连带清偿责任。
昌华公司不服原审判决，上诉称：1.抵押贷款合同约定了将开发羊城商业大厦项目相关的土地使用权和房产抵押给南洋银行，有关土地使用权抵押已办理了抵押登记手续，而有关房产抵押部分，抵押合同约定“抵押人承诺当该项目竣工验收合格并领取房屋所有权证后，另行签署由抵押权人制订的抵押贷款合同，将该项目抵押予抵押权人，及尽力协助抵押权人办理抵押贷款合同的公证及变更登记”，还约定“抵押人现不可撤销地授权抵押权人凭本合同及全套有关抵押房产的权属证明文件在抵押房产所在地的房地产管理机关进行及办理抵押登记及/或备案手续”。由于签署抵押贷款合同和办理土地使用权抵押登记手续时，该土地上并未开始建造羊城商业大厦，抵押权人对土地上盖当时不存在的建筑物未办理也不能办理抵押手续。且广州市中级人民法院由于另外案件已对羊城商业大厦采取诉讼保全措施。《
中华人民共和国担保法》第
五十五条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第
六十一条规定：“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”《
中华人民共和国城市房地产管理法》第
五十一条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”故抵押物仅包括土地使用权而不包括“羊城商业大厦”，原审判决南洋银行对羊城商业大厦项目土地上盖建筑物享有优先受偿权不当；2.南洋银行委托的评估机构并非中国法律认可的评估机构，其鉴定结论无效，因此有关评估费应由委托人南洋银行自行承担；3.根据我国的司法实践，当事人聘请律师的费用均由委托方自行承付，故有关律师费应由南洋银行自行承担。上诉人请求：1.撤销原审判决第三项关于“南洋银行对昌华公司的抵押物羊城商业大厦享有优先权”部分；2.撤销原审判决第二项关于“向南洋银行偿还评估费30000港元、律师费9500港元以及律师费人民币657184.80元”部分。
