表3 商品融资的监管评级标准
| 优
| 良
| 中
| 差
|
财务状况
| | | | |
交易的超额担保程度
| 优
| 良
| 中
| 差
|
政治和法律环境
| | | | |
国家风险
| 没有国家风险
| 有限的国家风险（特别是新兴市场国家的储备在境外离岸存放）
| 有国家风险（特别是新兴市场国家的储备在境外离岸存放）
| 国家风险高（特别是新兴市场国家的储备在境外离岸存放）
|
国家风险的缓释措施
| 非常有力的缓释措施：
强有力的离岸机制
战略性商品
购买商实力一流
| 有力的缓释措施：
有离岸机制
战略性商品
购买商实力强
| 缓释措施一般：
有离岸机制
商品战略性较低
购买商实力一般
| 只有部分缓释措施：
缺乏离岸机制
非战略商品
购买商实力弱
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资产特征
|
|
|
|
|
流动性和易损程度
| 商品公开报价
可利用期货或场外市场工具套做保值
商品不易损坏
| 商品公开报价
可利用场外市场工具套做保值
商品不易损坏
| 商品非公开报价但有市场流动性
套做保值与否不确定
商品不易损坏
| 商品非公开报价，相对市场的广度和深度而言，流动性受限
缺乏合适的套做保值工具
商品易损坏
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发起人实力
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|
|
|
|
交易商财务实力
| 相对于交易策略和风险而言非常强
| 强
| 一般
| 弱
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业绩，包括辅助流程的管理能力
| 在有问题交易上经验丰富
操作成功和成本节约的业绩优
| 在有问题交易上经验够用
操作成功和成本节约的业绩良
| 在有问题交易上经验有限
操作成功和成本节约的业绩一般
| 总体业绩有限或不确定
成本和利润波动大
|
交易控制和保值政策
| 交易对手方选择、套做保值和监控标准严格
| 交易对手方选择、套做保值和监控标准适当
| 有交易经验，问题没有或很小
| 交易员有巨额损失交易记录
|
财务披露质量
| 优
| 良
| 中
| 财务披露存在一些不确定性或不充分
|
担保安排
|
|
|
|
|
资产控制
| 贷款人拥有完备的优先担保权益，在任何时间可视需要在法律上对资产行使控制权
| 贷款人拥有完备的优先担保权益，在任何时间可视需要在法律上对资产行使控制权
| 在某一环节贷款人对资产的控制发生中断，凭借对交易流程的了解或第三方承担可缓释此中断问题
| 合同存在丧失资产控制权的风险。恢复可能有危险
|
损害保险
| 向顶级保险公司投保
保险额高
包括担保品损害保险
| 向优质保险公司投保
保险额较高
不包括担保品损害保险
| 向一般保险公司投保
保险额一般
不包括担保品损害保险
| 向差的保险公司投保
保险额低
不包括担保品损害保险
|
表4 产生收入的房地产的监管评级标准
| 优
| 良
| 中
| 差
|
财务状况
| | | | |
市场状况
| 目前项目类型和场所供需均衡
即将面市的竞争性房地产项目少于或等于需求预测
| 目前项目类型和场所供需均衡
即将面市的竞争性房地产项目大体等于需求预测
| 市场供需基本均衡
竞争性房地产项目即将面市，其他房地产处于计划中，项目设计和生产能力没有新项目先进
| 市场需求弱，何时改善达到均衡并不确定
项目租期届满后不易找到承租人。新的租赁条件不如现在的优越
|
财务比率和垫款比例
（DSCR适用于以出租为目的的房地产并且在建设阶段不适用，LTV适用于以出售为目的的房地产）
| 相对房地产项目类型，偿债保障比率（DSCR）很高，贷款/价值比率（LTV）低。如果存在二级市场，按市场价认购
| 偿债保障比率（DSCR）和贷款/价值比率（LTV）良好。如果存在二级市场，按市场价认购
| 房地产的偿债保障比率（DSCR）恶化，价值下跌，导致贷款/价值比率（LTV）上升
| 房地产的偿债保障比率（DSCR）恶化严重，其贷款/价值比率（LTV）大大高于新贷款的最低标准
|
压力分析
| 房地产的资金来源、或有事项和负债配置可使其在面临严重的财务压力（如利率、经济增长）情况下履行偿债义务
| 房地产在面临持续的财务压力（如利率、经济增长）情况下能履行偿债义务。该房地产仅在面临严重经济问题时才可能违约
| 在经济下滑时，房地产收入将减少，降低其资本开支能力并增加了违约风险
| 房地产的财务状况趋紧，除非近期改善否则可能违约
|
现金流预测
| | | | |
(a)已完工、稳定的房地产项目
| 合同租期长且到期日分散
房地产租与信誉好的客户
房地产承租记录显示客户均到期续租
空置率低
费用（维修、保险、保安和财产税）可预测
| 房地产大部分合同租期长
承租户信誉各异
合同到期续租情况正常
空置率低
费用可预测
| 房地产大部分出租合同为中期
承租户信誉各异
合同到期续租情况一般
空置率一般
费用相对可预测但随收入变动
| 房地产出租合同期限不一
承租户信誉各异
合同到期原承租户很少续租
空置率高
吸引新租户的场地费用开支很高
|
(b)已完工但不稳定的房地产项目
| 租赁活动按计划开展或超出计划。项目近期将稳定
| 租赁活动按计划开展或超出计划。项目近期将稳定
| 多数租赁活动按计划开展，但是一段时期内项目不稳定
| 出租情况不如预期。尽管达到目标入住率，但收入不理想，导致现金流紧张
|
(c)在建项目
| 房地产在贷款存续期间已全部预租或预售给信用等级为投资级的承租人或买家
| 房地产已全部预租或预售给信誉好的承租人或买家
| 租赁活动按计划进行，但房地产可能没有预租
| 房地产因成本过高、市价下跌、承租人撤租或其他原因而恶化
|
资产特征
|
|
|
|
|
场所
| 房地产位于非常优越的地段，方便租户
| 房地产位于优越的地段，方便租户
| 房地产位置缺乏比较优势
| 房地产位置、配置、设计和维修存在问题
|
设计和条件
| 房地产因设计、配置和维修较好而受欢迎，远比新项目有竞争力
| 房地产的设计、配置和维修得当，设计和性能比新项目有竞争力
| 房地产的配置、设计和维修尚可
| 房地产的配置、设计或维修薄弱
|
|
在建房地产
| 建设预算保守，技术风险较低，承包商水平很高
| 建设预算保守，技术风险较低，承包商水平很高
| 建设预算够用，承包商水平一般
| 建设开支超出预算或项目技术风险过高而不切实际。承包商可能不合格
|
|
发起人/开发商实力
| | | | |
|
开发房地产项目的财力和意愿
| 发起人/开发商提供大量现金用于建设或收购房地产
发起人/开发商资金充裕，直接负债及或有负债低
发起人/开发商的房地产位置分散，种类多样
| 发起人/开发商提供较多现金用于建设或收购房地产
发起人/开发商的财务状况良好，能在出现现金流短缺的情况下支持房地产建设
发起人/开发商的房地产位置分散
| 发起人/开发商提供资金不多或非现金
发起人/开发商财务实力中等或偏下
| 发起人/开发商支持房地产项目的能力不足，意愿不强
|
|
类似房地产项目的声誉和业绩
| 管理层富有经验，发起人资质出色
在类似项目上声誉佳、长期业绩好
| 管理层经验和发起人资质良好
发起人或管理层在类似项目上业绩好
| 管理层经验和发起人资质一般
管理层或发起人在类似项目上未发生过严重问题
| 管理层经验不足，发起人资质不合规格
管理层和发起人的问题曾导致房地产管理困难
|
|
与房地产业参与方的关系
| 与一流房地产租赁代理商等保持密切关系
| 与一流房地产租赁代理商等关系可靠
| 与租赁代理商和其他提供重要房地产服务各方之间保持适当关系
| 与租赁代理商和其他提供重要房地产服务各方之间关系不好
|
自筹资金到位情况
| 已全部到位
| 预计优于贷款到位
| 预计与贷款同比例到位
| 迟于贷款到位或无法到位
|
担保安排
|
|
|
|
|
留置权性质
| 拥有手续完备的第一顺位留置权
| 拥有手续完备的第一顺位留置权
| 拥有手续完备的第一顺位留置权
| 贷款人的执行抵质权的能力受到限制
|
租金分配（长期出租 的房地产项目）
| 银行已经获得租金分配，并掌握现租户的信息，如出租表单、项目租约的副本，以通知租户直接向贷款人缴纳租金
| 银行已经获得租金分配，并掌握现租户的信息，如出租表单、项目租约的副本，以通知租户直接向贷款人缴纳租金
| 银行已经获得租金分配，并掌握现租户的信息，如出租表单、项目租约的副本，以通知租户直接向贷款人缴纳租金
| 银行尚未获得租金分配，或未掌握用于向租户发通知的必要信息
|
保险覆盖面情况
| 适当
| 适当
| 适当
| 不合格
|
附件10：
市场风险标准法计量规则
一、利率风险
利率风险包括交易账户中的债券（固定利率和浮动利率债券、央行票据、可转让存单、不可转换优先股及按照债券交易规则进行交易的可转换债券）、利率及债券衍生工具头寸的风险。利率风险的资本要求包括特定市场风险和一般市场风险的资本要求两部分。
（一） 特定市场风险
表1：特定市场风险计提比率对应表
类别
| 发行主体外部评级
| 特定市场风险资本计提比率
|
政府证券
| AA-以上（含AA-）
| 0%
|
A＋ 至 BBB-
（含BBB-）
| 0.25% (剩余期限不超过6个月)
|
1.00% (剩余期限为6至24个月)
|
1.60% (剩余期限为24个月以上)
|
BB＋ 至 B-（含B-）
| 8.00%
|
B-以下
| 12.00%
|
未评级
| 8.00%
|
合格证券
| BB＋以上（不含BB＋）
| 0.25% (剩余期限不超过6个月)
|
1.00% (剩余期限为6至24个月)
|
1.60% (剩余期限为24个月以上)
|
其它
| 外部评级为BB＋以下（含）的证券以及未评级证券的资本计提比率为证券主体所适用的信用风险权重除以12.5，风险权重见本办法附件2。
|
1．政府证券包含各国中央政府和中央银行发行的各类债券和短期融资工具。
我国中央政府、中国人民银行及政策性银行发行的债券的资本计提比率均为0%。
2．合格证券包括：
（1）多边开发银行、国际清算银行和国际货币基金组织发行的债券。
（2）我国公共部门实体和商业银行发行的债券。
（3）被至少两家合格外部评级机构评为投资级别（BB＋以上）的发行主体发行的债券。
3．对于其他发行主体发行的债券，其资本计提比率为证券发行主体所对应的信用风险权重除以12.5，具体风险权重根据本办法附件2确定。
资产证券化风险暴露的风险权重根据本办法附件9确定。
（二）一般市场风险
1．一般市场风险的资本要求包含以下三部分：
（1）每时段内加权多头和空头头寸可相互对冲的部分所对应的垂直资本要求。
（2）不同时段间加权多头和空头头寸可相互对冲的部分所对应的横向资本要求。
（3）整个交易账户的加权净多头或净空头头寸所对应的资本要求。
2．商业银行可以采用到期日法或久期法计算利率风险的一般市场风险资本要求。
3．商业银行采用到期日法计算一般市场风险资本要求，应先对各头寸划分时区和时段，时段的划分和匹配的风险权重见表2，时区的划分和匹配的风险权重见表3。到期日法具体计算步骤如下：
（1）各时段的头寸乘以相应的风险权重计算各时段的加权头寸。
（2）各时段的加权多头、空头头寸可相互对冲的部分乘以10％得出垂直资本要求。
（3）各时段的加权多头头寸和加权空头头寸进行抵消得出各个时段的加权头寸净额；将在各时区内各时段的加权头寸净额之间的可相互对冲的部分乘以表3所列的同一区内的权重得出各个时区内的横向资本要求。
（4）各时区内各时段的加权头寸净额进行抵消，得出各时区加权头寸净额；每两个时区加权头寸净额之间可相互对冲的部分乘以表3所列的相邻区内以及1区和3区之间的权重得出时区间的横向资本要求。
（5）各时区加权头寸净额进行抵消，得出整个交易账户的加权净多头或净空头头寸所对应的资本要求。
表2：时段和权重
票面利率不小于3％
| 票面利率小于3％
| 风险权重
| 假定收益率变化
|
不长于1个月
| 不长于1个月
| 0.00％
| 1.00
|
1至3个月
| 1至3个月
| 0.20％
| 1.00
|
3至6个月
| 3至6个月
| 0.40％
| 1.00
|
6至12个月
| 6至12个月
| 0.70％
| 1.00
|
1至2年
| 1.0至1.9年
| 1.25％
| 0.90
|
2至3年
| 1.9至2.8年
| 1.75％
| 0.80
|
3至4年
| 2.8至3.6年
| 2.25％
| 0.75
|
4至5年
| 3.6至4.3年
| 2.75％
| 0.75
|
5至7年
| 4.3至5.7年
| 3.25％
| 0.70
|
7至10年
| 5.7至7.3年
| 3.75％
| 0.65
|
10至15年
| 7.3至9.3年
| 4.50％
| 0.60
|
15至20年
| 9.3至10.6年
| 5.25％
| 0.60
|
20年以上
| 10.6至12年
| 6.00％
| 0.60
|
| 12至20年
| 8.00％
| 0.60
|
| 20年以上
| 12.50％
| 0.60
|
表3：时区和权重
时 区
| 时 段
| 同一区内
| 相邻区之间
| 1区和3区之间
|
1区
| 0-1个月
| 40％
| 40％
| 100％
|
1至3个月
|
3至6个月
|
6至12个月
|
2区
| 1至2年
| 30％
|
2至3年
|
3至4年
|
3区
| 4至5年
| 30％
|
5到7年
|
7至10年
|
10至15年
|
15至20年
|
20年以上
|
3．经银监会核准，商业银行可以使用久期法计量一般市场风险资本要求。一旦选择使用久期法，应持续使用该方法，如变更方法需经银监会认可。久期法具体计算步骤如下：
（1）在表4中找出每笔头寸期限对应的收益率变化，逐笔计算该收益率变化下的价格敏感性。
（2）将价格敏感性对应到表4的15级久期时段中。
（3）每个时段中的多头和空头头寸分别计提5%的垂直资本要求，以覆盖基差风险。
（4）按照到期日法的要求，计算横向资本要求。
（5）按照到期日法的规定，将各区加权头寸净额进行抵消，得出整个交易账户的加权净多头或净空头所对应的资本要求。
表4：久期法计算表
| 假定收益率变化
|
| 假定收益率变化
|
1区
|
| 3区
|
|
0-1月
| 1.00
| 3.6-4.3年
| 0.75
|
1-3月
| 1.00
| 4.3-5.7年
| 0.7
|
3-6月
| 1.00
| 5.7-7.3年
| 0.65
|
6-12月
| 1.00
| 7.3-9.3年
| 0.6
|
|
| 9.3-10.6年
| 0.6
|
2区
|
| 10.6-12年
| 0.6
|
1-1.9年
| 0.90
| 12-20年
| 0.6
|
1.9-2.8年
| 0.80
| 20年以上
| 0.6
|
2.8-3.6年
| 0.75
|
|
|
（三）利率及债券衍生工具
1．利率衍生工具包括受利率变化影响的衍生金融工具，如：利率期货、远期利率协议、利率互换及交叉货币互换合约、利率期权及远期外汇头寸。
债券衍生工具包括债券的远期、期货和债券期权。
