俞财新与福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷案
[裁判摘要]
根据合同的相对性原则，涉案合同一方当事人以案外人违约为由，主张在涉案合同履行中行使不安抗辩权的，人民法院不予支持。
最高人民法院
民事判决书
(2010)民一终字第13号
上诉人(原审原告)：俞财新。
委托代理人：田岷，北京市惠中律师事务所律师。
委托代理人：罗辉勇，福建浩辰律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：福建华辰房地产有限公司。
法定代表人：蔡红，该公司总经理。
委托代理人：韩梅，北京市德恒律师事务所律师。
委托代理人：韩玮。
原审被告：魏传瑞。
委托代理人：韩梅，北京市德恒律师事务所律师。
委托代理人：王建宁，北京市德恒律师事务所律师。
上诉人俞财新与上诉人福建华辰房地产有限公司(以下简称华辰公司)、原审被告魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2009年10月 27日作出(2009)闽民初字第8号民事判决。俞财新、华辰公司均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于 2010年4月19日开庭审理了本案。俞财新的委托代理人田岷，华辰公司的委托代理人韩梅、韩玮，魏传瑞的委托代理人韩梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
福建省高级人民法院一审查明：2007年12月10日，甲方华辰公司与乙方俞财新、丙方魏传瑞签订的《商铺认购书》约定，俞财新向华辰公司认购“君临盛世茶亭”一号地块的一、二、三层店面，面积约2378平方米，每平方米价格72 798元，总价款17 275．0198万元。俞财新在签订本认购书后10日内支付给华辰公司订金6360万元：华辰公司应当在收到俞财新订金后30日内领取《商品房预售许可证》，并与俞财新签订《商品房买卖合同》，同时保证在签订《商品房买卖合同》后的10日内在房地产交易管理部门备案登记。如华辰公司不能在上述约定的期限内领取《商品房预售许可证》，俞财新即放弃认购，华辰公司必须于收到订金后的第31日起两个月内将俞财新支付的订金全部返还；逾期返还，其利息按月利率10％计(不足一个月的，按实际天数计算)。华辰公司收到订金后的第 31日起两个月未全部返还订金的，视为逾期返还；逾期三个月未全部返还订金及其利息的，俞财新可采取“以房抵欠款”的方式实现债权，即将华辰公司尚欠的订金和利息转为购买华辰公司上述项目的房产 (具体店面房号由俞财新选定)，其店面售价按第一条约定的出售价的30％计价。如在“以房抵欠款”后，华辰公司仍欠俞财新余款，则华辰公司应提供其他地块的店面抵扣其余欠款(仍按售价30％计价)，双方签订《商品房买卖合同》。俞财新不同意“以房抵欠款”的方式实现债权的，则华辰公司应以现金返还和支付。俞财新支付订金 6360万元部分为现金，部分为汇款等。魏传瑞对华辰公司的债务承担连带保证责任，保证期间为两年。
