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无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案

  关于争议焦点二,2004年至2007年业主共有部分收益的界定和分配问题。法院认为,本案中所谓共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额,双方在本案审理中已经达成一致,即 2004年至2007年春江花园小区业主共有部分的收入和支出以被告无锡分公司的报表为准。该双方的民事行为不违反法律法规的禁止性规定,法院予以确认。经法院审查该部分报表,2005年至2007年小区业主共有部分的总收入为5 368 050.32元,期间的总支出为1 225 491.14元,故总收益为4 142 559.18元。原告业委会主张的 2004年的收益,因其提供的报表对该收益无法判断,双方对该年度共有部分的收益也无法统一,业委会作为主张权利方对此负有举证义务,应当对其举证不能承担不利后果。故因证据不足,法院对业委会主张的2004年度收益分配的诉讼请求不予支持。
  关于收益的分配,法院认为,本案中争讼收益之产生,一方面得益于被告物业公司、无锡分公司的管理行为,另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权,这是一项法定权利。对该部分的收益分配,全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配,在没有约定的情形下,应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据,故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定,故法院认为应当在不违反法律原则的前提下,公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性,物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主,而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报,这对物管企业是不公平的。同时,小区共有部分作为小区全体业主的共有物,全体业主才是该物的所有权人,如果在收益分配上排除业主的权利,显而易见,这有悖法律原则。据此,在存有小区共有部分管理收益的情形下,该收益应主要归属于全体业主享有,同时物管企业付出了管理成本,也应享有合理的回报。综上,根据公平原则的要求,并参照《江苏省物业管理条例》第三十三条“经批准设置的经营性设施的收益,在扣除物业管理企业代办费用后,应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费,收益的70%纳入维修基金,但合同另有约定的除外”的精神。同时考虑到原被告双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案,即业主得七成,物管企业得三成。法院认为本案对共有部分收益分配的比例,确定为原告业委会得70%、物业公司得30%较为合理。据此,业委会代表春江花园全体业主对4 142 559.18元的收益享有其中的2 899 791.43元。值得注意的是,该部分款项,业委会不具有自行处置的权利,依据相关法律法规,该款应用作小区的维修基金,业委会作为执行机构,使用该款应按照业主的意志和法律的规定行使。关于物业公司提出的对上述收益应当首先弥补物管企业管理费用开支,多余部分还应满足物管企业8%的利润,余额再行分配的意见,因缺乏法律依据和双方合意,法院不予采纳。


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