泳臣公司答辩称，一、本案应该定性为商品房买卖合同纠纷。定向经营行为的实质是泳臣公司按照桂冠公司的要求建成商品房交付给桂冠公司，而桂冠公司通过预付房款获得低价的商品房。根据法律规定，双方签订的合同应该认定为商品房买卖合同。二、桂冠公司迟延付款违约在先，无权要求工程如期完成。工程进度延误虽然是事实，但是延误的原因有因为桂冠公司的行为造成的，有因为承建人中国建筑总公司的行为造成的，不能完全归责于泳臣公司。三、工程不存在无法修复的质量问题。四、办公楼项目土地当时已经去国土局办理了抵押，但是国土局认为没有债务关系所以没有给办理抵押。泳臣公司在抵押土地方面没有违反禁止土地抵押义务的行为。综上，请求人民法院依法驳回桂冠公司的诉讼请求。
　　一审法院认为，根据当事人的诉辩意见，案件的争议焦点归纳为：一、本案合同的性质及效力问题。二、履行合同中哪方当事人违约，违约方如何承担责任问题以及合同应否解除问题。
　　关于本案合同的性质及效力问题。一审法院认为，双方当事人签订的《定向开发协议》和《补充协议》既有合作开发房地产的内容，也有建筑工程承包合同的条款，但双方当事人最终目的是由桂冠公司向泳臣公司支付购房对价款，泳臣公司交付预定的办公综合楼所有权给桂冠公司的一种交易。该交易行为中双方当事人权利义务关系的实质符合房屋买卖合同的本质特征。因此，本案合同应认定为名为基地定向开发，实为房屋买卖合同纠纷。泳臣公司主张本案合同应认定为商品房买卖合同。对此，一审法院认为，商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会不特定公众公开出售的房屋。出售行为的社会化、公开化是商品房买卖的特征之一。本案中，当事人签订的合同名称冠有“定向开发”字样，合同内容约定由泳臣公司为桂冠公司建设办公综合楼，桂冠公司负责房地产开发全部建设资金，所建成的房屋全部由桂冠公司购买，因而本案泳臣公司所开发的该办公楼出售对象是特定的而非向社会公众出售。因此，一审法院对泳臣公司主张的商品房买卖合同性质不予支持。一审认定本案当事人所签订的《定向开发协议》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，属合法有效合同。
　　关于履行合同中哪方当事人违约、违约方如何承担责任，合同应否解除的问题。一审法院认为，桂冠公司与泳臣公司于 2003年3月12日签订《定向开发协议》后，桂冠公司依约支付了2590万元购房款，泳臣公司虽履行了部分合同义务，但未能在约定的时间交付房屋，对桂冠公司构成违约。在此情况下，桂冠公司没有按该合同的约定主张解除合同或要求泳臣公司承担违约责任，继而于2005年3月30日又与泳臣公司签订《补充协议》，并在《补充协议》中就办公楼开发的面积、价款、付款方式、合同工期、担保义务、双方其他权利义务以及违约责任等合同的条款方面进行了重新约定并实际履行了部分《补充协议》的义务。据此可以认定桂冠公司与泳臣公司以自己的行为表明，双方对《定向开发协议》进行了实质性的合同变更，并履行变更后的《补充协议》，不再履行《定向开发协议》。因此，桂冠公司仍起诉要求泳臣公司承担2003年签订的《定向开发协议》中的违约责任，一审法院不予支持。

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