本院二审查明：双方2005年12月1日签订《联合开发协议》及《补充协议》中约定的土地转让价格，双方确认为48万元／亩。2008年2月，索特公司将相关土地再次向银行进行抵押贷款时，其评估价约为 88万／亩。
本院二审查明的其他事实，与一审法院查明的基本事实一致。
根据当事人双方上诉请求及答辩情况，本案争议焦点为：(一)《联合开发协议》及其《补充协议》的效力问题。(二)索特公司是否应向新万基公司支付违约金。
(一)关于《联合开发协议》及其《补充协议》的效力问题。根据
《担保法》第
四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；
《物权法》第
一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但
《担保法司法解释》第
六十七条和
《物权法》第
一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案双方当事人在《联合开发协议》中约定由索特公司在不影响开发进度的前 提下办理解除抵押的相关手续，即以约定的方式将先行解除本案所涉土地上的抵押权负担的义务赋予了索特公司；该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让土地的第三人的利益，与
《担保法》、
《物权法》以及
《担保法司法解释》保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，不违反法律规定。从
合同法的角度看，转让方对转让标的负有权利瑕疵担保责任，其主动告知转让土地上的权利负担，并承诺由其在不影响开发进度的前提下先行解除抵押，该承诺构成合同中的负担行为，即承担义务的行为，符合意思自治和合同自由原则，且确保了抵押权人的利益不受侵害，与
《担保法》、
《物权法》和
《担保法司法解释》的立法本意和制度设计不相抵触。因此，应当确认该《联合开发协议》及《补充协议》有效，双方应按照合同诚信履行，索特公司有义务根据双方商定的开发进度清偿银行债务，从而解除该转让土地上的抵押权负担。
