山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械(集团)有限公司土地使用权转让合同纠纷案
【裁判摘要】
一、根据《
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第
九条的规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
二、虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。
三、根据《
中华人民共和国合同法》第
一百一十四条的规定，对于当事人在合同中约定的违约金数额，只有在当事人请求调整、且合同约定的违约金数额确实低于或者过分高于违约行为给当事人造成的损失时，人民法院才能进行调整。
最高人民法院
民事判决书
(2007)民一终字第62号
上诉人(原审被告)：山西嘉和泰房地产开发有限公司。
法定代表人：范维明，该公司董事长。
委托代理人：张刚，山西元升律师事务所律师。
上诉人(原审原告)：太原重型机械(集团)有限公司。
法定代表人：高志俊，该公司董事长。
委托代理人：段伟岳，山西德为律师事务所律师。
上诉人山西嘉和泰房地产开发有限公司(以下简称嘉和泰公司)与上诉人太原重型机械(集团)有限公司(以下简称太重公司)土地使用权转让合同纠纷一案，山西省高级人民法院于2007年1月22日作出 (2006)晋民初字第20号民事判决。双方当事人均不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2007年12月18日开庭审理了本案。嘉和泰公司的委托代理人张刚，太重公司的委托代理人段伟岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2002年3月26日，太重公司(甲方)与嘉和泰公司(乙方)签订《协议书》。其主要内容如下：……(二)开发地段：位于太原市并州南路西一巷48号，并规选字(2001)第0068号规选中，南北约232米，东西约221米，除去其中西南角锅炉房、西北角已有建筑物，并留出变电室位置0．5亩左右，占地约64．5亩。(三)双方权利义务：(1)太重公司负责上述地段的旧屋拆除及安置；(2)太重公司负责三通一平，具体时间为2002年6月10日前为主干道以西地段，2002年11月30日前为剩余地段；(3)在土地转让手续办理完毕之前，太重公司协助嘉和泰公司办理项目的建设手续；(4)太重公司负责嘉和泰公司施工中的水、电供应，费用由嘉和泰公司按月支付，房屋建成后的水电增容及设施费用由嘉和泰公司承担；(5)太重公司现有锅炉房、变电室可与嘉和泰公司共同使用，由此产生的增容费由嘉和泰公司承担(产权归太重公司)；(6)嘉和泰公司负责开发项目所需规划、设计、报建等工作及费用；(7)嘉和泰公司负责工程费用筹措、支付、施工及房屋建成后的销售；(8)太重公司负责办理土地出让手续，土地出让金及相关出让费用由嘉和泰公司按太重公司与土地管理部门签署的《国有土地出让合同》约定的付款方式及付款时间支付给太重公司，再由太重公司向政府相关部门缴纳；(9)太重公司土地出让手续办理完毕且嘉和泰公司向太重公司支付全部土地补偿金后，太重公司即为嘉和泰公司办理土地使用权转让手续，转让费用由嘉和泰公司承担；(10)嘉和泰公司为取得土地使用权，向太重公司支付土地补偿金每亩94万元(不含土地出让金及相关税费)；(11)建成后的商铺和住宅，太重公司可按嘉和泰公司确定的价格优先购买；(12)如太重公司需在本小区内建设职工住宅，其占地面积从总面积中扣除；(13)嘉和泰公司在售房过程中发生的各类税、费均由嘉和泰公司承担。(四)付款方式：(1)协议签订后两日内，嘉和泰公司向太重公司支付土地补偿金500万元，十日内支付1500万元；(2)太重公司与土地部门签订土地出让合同后十日内，嘉和泰公司按该合同确定的土地出让金比例和数额向太重公司支付该笔款项；(3)太重公司土地出让完毕，且已取得国有土地使用权后，太重公司与嘉和泰公司签订该土地使用权转让合同，此合同一经土地局批准十日内，嘉和泰公司支付剩余的土地补偿金，太重公司收到土地补偿金后，将土地证及已批准的土地使用权转让协议交由嘉和泰公司办理过户手续。(五)违约责任：(1)在土地转让手续办理完毕前，太重公司如未按本协议第三条第二项约定时间实现三通一平，应按嘉和泰公司已付款额，以每日万分之四计息赔偿待工损失，超过三个月仍无法实现约定条款，嘉和泰公司有权解除协议，太重公司须退还所收款项。(2)嘉和泰公司未按本协议第四条约定时间向太重公司支付该条约定款项，按该条应支付款项，每超过一日按万分之四计息补偿给太重公司，如超过约定时间三个月后仍不能支付，太重公司有权终止协议，除留下已付款的10％作为对太重公司补偿外，其余款项退回嘉和泰公司。(3)施工期间，如因太重公司原因不能保证用水、用电，太重公司应赔偿嘉和泰公司因此所遭受的直接损失；嘉和泰公司未按本协议约定支付水、电及增容费用，太重公司免除责任。(4)在土地转让手续办理完毕之前，因太重公司原因，嘉和泰公司未能及时办理工程项目审批手续，影响施工，太重公司须赔偿因此给嘉和泰公司造成的直接损失，但由于嘉和泰公司未按通知如期支付相关费用，太重公司免除责任。
