|
合作开发房地产合同，是当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。在一方以资金为投入，另一方以取得的土地使用权为投入的合作开发房地产合同中，土地使用权投入方将土地使用权变更为合作各方共有或者变更至项目公司名下，通常是合作开发房地产合同约定的重要内容，有的还要另行签订土地使用权转让合同。其真实意思表示是以土地使用权作价出资的合作，还是单一的土地使用权转让，合作各方是否共享利润、共担风险是主要的认定依据。各方约定共同成立专门的项目公司开发房地产，无论项目公司是否成立，以及土地使用权是否已经变更登记为项目公司享有，均不影响合作开发房地产合同的效力。《房地产合作开发协议书》中合作各方关于房产的分配，并没有无论项目盈亏任何一方都不承担合作风险亦获取固定利益的约定。合作各方均承担了实际的合作风险。该协议的实质是华茂公司以土地使用权出资，与相对方合作开发。因此，华茂公司与苏福伦、香港益群公司、陈培森之间通过《房地产合作开发协议书》及对该协议的实际履行行为形成合作关系。《房地产合作开发协议书》签订后，就该合作协议未尽事宜，又签订了《拆迁安置协议》和《补充协议书》，在此，杰昌公司是合作协议的主体，并承担了《房地产合作开发协议书》中苏福伦、香港益群公司、陈培森的权利和义务，负责履行该协议约定的有关内容。因此，华茂公司与杰昌公司之间存在实际合作开发关系。《拆迁安置协议》所确定的内容，是华茂公司与杰昌公司就具体拆迁安置事项形成的另一法律关系。
(二)关于杰昌公司是否违约及应否承担违约责任的问题。
1．杰昌公司单方增加面积是否违约。该项目新增加的27 762．8平方米建筑面积在《房地产合作开发协议书》中虽然没有约定，但是杰昌公司对项目重新进行优化设计，并变更立项进行开发建设，均符合《房地产合作开发协议书》关于该项目由苏福伦、香港益群公司具体实施，苏福伦、香港益群公司负责杰昌公司具体运作，并对本项目整体进行规划设计、施工、销售等约定内容的要求，是具体实际履行《房地产合作开发协议书》的行为，不属于单方增加面积的违约行为。
2．变更所争议房地产项目名称是否违约。如上所述，杰昌公司既作为该合作项目实际的合作主体，又作为合作各方运作项目的项目公司，杰昌公司是合作方委托开发该项目的具有独立法人资格的项目公司，其享有独立经营活动的资格，且《房地产合作开发协议书》也赋予了杰昌公司相应的权利。在开发过程中，该项目已登记在杰昌公司名下，项目名称曾变更为“假日阳光广场”，华茂公司在往来函件中也实际认可“假日阳光广场”的名称，后杰昌公司报经山西省长治市计委批准又将该项目更名为“凯旋都汇广场”。杰昌公司变更所争议房地产项目名称并不违约。华茂公司请求恢复原“华茂商住步行街”名称的理据不足，其因此请求赔偿造成的100万元经济损失，庭审中也未提供相应的证据，一审法院对此不予支持，并无不当。
(三)关于新增加的面积应该如何处理的问题。
《房地产合作开发协议书》、《拆迁安置协议》是以山西省长治市改革发展计划委员会以长计投字(2001)216号立项批准的开发建设规模总面积为43 787平方米的华茂商业园区项目为基础的，该协议中约定华茂公司应分配11 070平方米的房产，是依据43 787平方米这个前提确定的。《补充协议书》载明“根据2002年7月6日四方签订的《房地产合作开发协议书》和双方签订的《拆迁安置协议》，并根据市、区两级政府协调会议精神，现就项目分配补偿等具体问题，经平等协商达成如下补充协议”，可见，合作各方仍然以原来的《房地产合作开发协议书》和《拆迁安置协议》为依据进行面积的分配补偿，并未就项目优化设计后的71 549．8平方米建筑面积中增加部分的分配进行新的约定。华茂公司主张分配多增加的房屋面积，并非以股东身份对项目利润分配的主张，而是依据合作合同关系对《房地产合作开发协议书》有关约定房产分配面积发生变更而提出的请求。新增加的面积是合作项目的产物，理应归合作各方共同所有。但上述三份协议均未就新增的27 762．8平方米建筑面积的分配再予约定，一审法院认为华茂公司请求的合同依据不足，并无不当。
|
