厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷案-法搜-中国法律信息搜索网

　　本院二审查明：
　　一、东方公司于2004年2月19日接到实华公司关于第一批《商品房预售许可证》已经办妥的通知后，当日即向实华公司提出书面异议，明确指出：“该《商品房预售许可证》仅为实华·蓝湾雅境楼盘的部分许可证，而非全部。”
　　二、2004年2月23日，实华公司与东方公司在“关于‘实华·蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”中，经双方协商，对实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》达成了共识，但对实华公司“分批提供”的时间和东方公司支付第二笔保证金的时间未明确约定。
　　三、截止2005年8月5日，实华公司承认由东方公司实际销售的住宅189套、店面42户，按照《房产包销合同》中双方约定计算房屋销售溢价的标准和方法，东方公司共计实现销售溢价为3896074元。此外，双方还一致确认：由东方公司收取定金但实华公司没有出具合同签收单而合同实际履行的有住宅65套、店面2户；由东方公司收取定金但实华公司没有出具合同签收单并由实华公司转售他人的有住宅58套、店面7户。
　　本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
　　本院认为：东方公司与实华公司在本案二审中的争议焦点主要有以下三点：
　　第一，实华公司终止合同的条件是否已经成就。东方公司认为，由于实华公司直至“违约终止合同履行时”尚未能取得全部楼盘的预售许可证，故东方公司支付第二笔包销保证金的条件一直未成就。实华公司认为，根据《房产包销合同》第四条的约定：“……余下100万元人民币待《商品房预售许可证》颁发之日起一个月内付清。逾期三个工作日内未交足第二笔保证金，甲方（实华公司）有权没收第一笔保证金，并终止本合同。”而第一期《商品房预售许可证》于2004年2月12日颁发，东方公司也于2004年2月19日知道了颁发的事实，故东方公司应当在2004年3月19日之前支付第二笔保证金。
　　东方公司与实华公司关于合同终止条件是否已经成就的争议，缘起于双方对“《商品房预售许可证》颁发之日”的不同理解。根据《房产包销合同》第四条的约定，东方公司应当在《商品房预售许可证》颁发之日起的一个月内支付第二笔包销保证金，逾期三个工作日内未交足第二笔保证金，实华公司有权没收第一笔保证金，并终止该合同。这里强调“颁发之日”的《商品房预售许可证》是指整个楼盘的《商品房预售许可证》，还是指单个楼体的《商品房预售许可证》，仅凭该条款中的文字表述尚难以准确判定。在《房产包销合同》中，当事人双方曾多次使用“签发”、“颁发”、“下达”和“办妥”来表述《商品房预售许可证》的办理情况，双方除对“办妥”是指“整个楼盘”的《商品房预售许可证》不存异议外，对其他“签发”、“颁发”和“下达”因约定不明而存在分歧。从《房产包销合同》第九条、第十条关于“包销进度”和“违约事项”的约定来看，合同约定本身存在一定的矛盾。因此，如何理解“颁发之日”的真实意思表示，即成为判断实华公司终止合同的条件是否已经成就的重要标准。
　　本院认为，对《房产包销合同》第四条关于“《商品房预售许可证》颁发之日”的约定应当结合该合同的全文、尊重当事人在订立合同时的意思表示以及诚实信用的原则予以解释。首先，从《房产包销合同》第三条关于包销期限的约定来看，双方一致确认包销期限自《商品房预售许可证》签发之日起30个月内，其中车位包销期限延长一年即车位包销期限为42个月。因此，《商品房预售许可证》签发之日也就是开始计算东方公司包销期限之日，办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》是东方公司在包销期限内履行全部包销义务的必要条件。其次，从《房产包销合同》中关于违约事项的约定来看，双方一致确认“甲方（实华公司）应在2003年11月30日前办妥该楼盘的《商品房预售许可证》”，这一条明确约定了实华公司办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》的具体期限，而这一期限应当成为解释合同中关于《商品房预售许可证》“签发”、“颁发”、“下达”等不同用语的逻辑基础，也是当事人双方计算包销期限、确定包销保证金支付条件以及判断一方是否违约的时间界限。由于实华公司在2003年11月30日之前不仅未能办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》，而且在此之前也未能办妥该楼盘中任何一份单个楼体的《商品房预售许可证》，故实华公司率先违约已成为本案中不争的事实，在此基础上探究“颁发之日”的真实意思表示已失去意义。再次，从东方公司于2004年2月19日给实华公司的回函中可以看出，东方公司对双方在《房产包销合同》第四条中所约定的“颁发之日”，一直主张是指整个楼盘《商品房预售许可证》的办妥之日。东方公司于2004年2月19日接到实华公司“关于‘实华·蓝湾雅境’《商品房预售许可证》已批准发出的通知”，后当日即提出了异议，明确表示了该《商品房预售许可证》仅为部分而非全部，由于该异议的提出是在双方诉讼发生之前，所以应当成为判断当事人真实意思表示的重要证据。一审认定东方公司对实华公司未按合同约定在2003年11月30日前办妥“实华公寓”楼盘的《商品房预售许可证》的事实未曾提出异议，属于认定事实错误。故此，一审判决仅凭《房产包销合同》中个别用语的不同，将“签发”、“颁发”解释为“单份”《商品房预售许可证》的签发或颁发，而将“办妥”解释为整个楼盘《商品房预售许可证》的办妥，无充分的证据支持。