桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案
【裁判摘要】
签订国有土地使用权转让合同时，转让人虽未取得国有土地使用权证，但在诉讼前已经取得该证的，应认定转让合同有效。当事人取得国有土地使用权证后未足额缴纳土地出让金，或对转让土地的投资开发未达到投资总额25％以上的，属转让标的瑕疵，不影响转让合同的效力。
最高人民法院
民事判决书
(2004)民一终字第46号
上诉人(原审被告)：柳州市全威电器有限责任公司。
法定代表人：刘全章，该公司董事长。
委托代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。
委托代理人：罗茂隆，北京市嘉和律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：柳州超凡房地产开发有限责任公司。
法定代表人：覃锦生，该公司董事长。
委托代理人：罗茂隆，北京市嘉和律师事务所律师。
委托代理人：田旷，北京市嘉和律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：南宁桂馨源房地产有限公司。
法定代表人：罗先友，该公司董事长。
委托代理人：李正国，四川康维律师事务所律师。
委托代理人：黄媛，四川康维律师事务所律师。
上诉人柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案，广西壮族自治区高级人民法院于2004年4月18日作出(2004)桂民一初字第1号民事判决，柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2004年7月15日进行了开庭审理。柳州市全威电器有限责任公司及柳州超凡房地产开发有限责任公司的委托代理人田旷、罗茂隆，南宁桂馨源房地产有限公司的法定代表人罗先友、委托代理人李正国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2003年9月18日，柳州市全威电器有限责任公司(以下简称全威公司)、柳州超凡房地产开发有限责任公司(以下简称超凡公司)与南宁桂馨源房地产有限公司(以下简称桂馨源公司)签订《土地开发合同》约定，全威公司、超凡公司同意将全威公司位于柳州市柳石路153号51．9979亩土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元。鉴于超凡公司在与全威公司签订2003年3月31日《协议书》之后投入了前期资金并作了一些前期工作，本协议签订后，全威公司同意桂馨源公司支付给超凡公司补偿款1640万元。土地转让款的付款期限和办法：根据全威公司的要求，桂馨源公司同意于2003年9月30日前，将200万元转入全威公司账户作为合作定金，逾期视为桂馨源公司违约，全威公司、超凡公司有权单方解除合同；全威公司、超凡公司必须在两个月内办理完成市政府同意该宗土地转让给桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的、在柳州新成立的公司，并给予今年或明年上半年土地开发计划指标；桂馨源公司在得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内，代全威公司支付向中国工商银行柳州分行所借的795万元贷款及表内利息96万元(此利息如能减免，此款便加在厂房拆迁费里支付)，此贷款经银行同意可转贷给桂馨源公司，全威公司应积极协助桂馨源公司办理，并提供该宗土地作贷款担保抵押，如银行确认，由于此贷款转给桂馨源公司的原因，而不能免去表内利息96万元(准确金额以银行确认的为准)，此利息应由桂馨源公司承担，其他任何原因全威公司未得到银行的免息，均由全威公司承担；桂馨源公司在得到市政府将土地转让给桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的柳州成立的新公司，并得到开发指标批准可以进行房地产开发时起一个月内必须代全威公司支付该宗土地办理土地使用性质变更(由工业用地变更为商业用地)向土地管理部门交纳的土地变性费用及契税约600万元；全威公司在办理完成将该宗土地过户给桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司三个月内，桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股的公司代全威公司分期支付职工安置费、厂房搬迁费及代全威公司偿还零星欠款，此三项共约600万元。以上共计2300万元在桂馨源公司支付给全威公司的土地转让费中扣除，余下2200万元(桂馨源公司根据全威公司和超凡公司的要求，支付给全威公司560万元、支付给超凡公司1640万元)，桂馨源公司在得到土地使用和开发指标批准，可以进行房地产开发时起一年内支付给全威公司和超凡公司。由于政府和房地产开发建设管理部门因总体规划、市政建设和市政管理原因以及全威公司、超凡公司两方的原因(包括全威公司职工、全威公司周边单位及个人的原因)，以及全威公司、超凡公司两方债权人追债等非桂馨源公司原因，半年内不能办理完成本项目工程开工报建手续进行开工建设的，按实际延续的时间，付款期间相应顺延。如全威公司、超凡公司愿意购买桂馨源公司在该宗土地上所开发的商品房，其购房款可在桂馨源公司支付给全威公司的费用中扣减。在桂馨源公司代全威公司、超凡公司向土地局支付该宗土地变性费及契税的同时，全威公司须将该宗土地过户给桂馨源公司控股或桂馨源公司法定代表人控股的在柳州新成立的公司。但桂馨源公司在付清全威公司、超凡公司4500万元之前，不得将该宗土地转让给桂馨源公司控股的或桂馨源公司法定代表人控股的公司以外的其他人。全威公司向桂馨源公司所转让的该宗土地使用权年限按政府的有关规定办理。桂馨源公司计划该宗土地分期开发，从桂馨源公司支付完需开发部分土地的厂房搬迁费和职工安置费之日起算，全威公司必须在三个半月内搬迁完毕，并将所拆除的垃圾清除干净，将达到三通一平的土地交付桂馨源公司。桂馨源公司未付给全威公司、超凡公司的部分款项，由桂馨源公司或桂馨源公司在柳州的控股公司或桂馨源公司法定代表人控股公司提供相应价值的土地和房产作为抵押担保。全威公司、超凡公司因自己的原因未按合同约定的期限办理完成土地过户手续、土地使用性质的变更和土地开发指标的办理及未按期搬迁完毕该宗土地上的所有附作物和完成三通一平，每逾期一日，按桂馨源公司已支付金额的千分之一向桂馨源公司支付罚息，逾期达30日以上，桂馨源公司有权单方解除合同。桂馨源公司因以上原因提出解除合同的，全威公司、超凡公司应双倍返还200万元定金。桂馨源公司未在合同约定的时间内代全威公司全额支付有关款项给有关单位及未付清全威公司、超凡公司土地转让费和补偿费，每逾期一日，桂馨源公司应按应付金额的千分之一分别向全威公司和超凡公司支付罚息，逾期达30日以上，全威公司、超凡公司有权单方解除合同。全威公司、超凡公司因以上原因单方提出解除合同，桂馨源公司以支付的200万元定金作为对全威公司、超凡公司的违约赔偿等。且约定本合同为三方执行合同，全威公司与超凡公司于2003年3月31日签订的《协议书》及全威公司与桂馨源公司于2003年9月1日签订的《房地产项目合作开发合同书》于本合同签订之日同时作废。2003年9月29日，桂馨源公司将200万元定金转入全威公司账户。2003年11月18日，柳州市发展计划委员会批准将本案所涉及的土地用途改变为经营性用地。2003年11月3日，桂馨源公司函告全威公司、超凡公司，授权桂馨源公司法定代表人罗先友控股的柳州市盛源房地产有限公司代其履行合同，要求全威公司超凡公司按合同约定将土地过户给柳州市盛源房地产有限公司。2003年12月15日，桂馨源公司又函告全威公司、超凡公司，将代其履行合同的公司变更为柳州恒贸源房地产有限公司，要求全威公司、超凡公司按合同约定将土地过户给该公司。2003年11月21日，全威公司与超凡公司函告桂馨源公司，其已于2003年11月18日将柳州市发展计划委员会批准土地用途改变的文件办妥，并将复印件交于桂馨源公司，要求桂馨源公司提前支付600万元款项，其中300万元用于交纳土地收益金，办理土地过户及办理解封和搬厂，另300万元在办理完土地过户手续后的一个月内支付。2003年11月25日，全威公司提出资金计划：第一期资金计划总计300万元，包括：1．支付河北科技有限公司欠款42万元，用于办理土地解封事宜；2．交纳土地收益金120万元；3．搬迁厂房所需费用100万元；4．偿还其他零星欠款38万元。第二期资金应在土地过户后一个月内到位。2003年12月2日，超凡公司、全威公司再次致函桂馨源公司：一、根据超凡公司、全威公司于中国工商银行柳州分行主要负责领导处得到的结果是，今年内还清银行欠款的本金，则所欠表内和表外利息全部免掉，明年的政策目前尚未明确。因此，要求桂馨源公司今年内全部按合同代柳州市磁电机厂(即全威公司)还清银行欠款，如果采用承担债务的作法，桂馨源公司必须承诺承担所有的利息。二、桂馨源公司必须尽快书面确认最终合作公司并给予该公司有关法律认证的复印件。三、桂馨源公司必须提供合同规定的抵押担保手续，使双方得以尽快进入下一步的土地办理程序。在该函中全威公司、超凡公司还提出：其曾于2003年11月21日给桂馨源公司发函，未见桂馨源公司复函。为了表示合作诚意，现再次发函，希望桂馨源公司在五日内给予函复，使双方合作的操作程序得以进行，否则产生的一切后果和全部责任由桂馨源公司承担。2003年12月18日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司：由于《土地开发合同》第七条对桂馨源公司提供抵押担保的时间、抵押物、保证范围及担保金额均未作出明确约定，为此，三方都认为有修改并完善该条款的必要并于2003年11月5日、12月15日、12月16日开会讨论了此问题，但没有达成一致意见。2003年11月22日、12月2日，全威公司、超凡公司也曾两次给桂馨源公司发函，要求桂馨源公司提供抵押手续，但桂馨源公司至今未予答复。由于桂馨源公司能否提供并办理抵押担保登记手续，对确保全威公司、超凡公司今后利益的实现至关重要，因此再次发函，希望桂馨源公司务必在2003年12月8日前到全威公司商谈修改完善上述问题并最终达成一致意见，否则，《土地开发合同》无法履行，三方将全面终止该合同。2003年12月20日，柳州恒贸源房地产有限公司函复全威公司、超凡公司：《土地开发合同》充分体现了三方意志，是公正合法的，违约方在对方无违约行为或不同意解除合同的情况下，是不能随意终止合同的。我公司在2003年11月15日、16日的协商会议及19日协商时都表态，只要是合同上约定的，都会坚决执行且将土地过户给我公司是安全的、无风险的。现全威公司、超凡公司以根本就不存在的不安全因素为由拒不办理该宗土地过户，已属严重违约，全威公司、超凡公司应以实际行动表明其合作诚意，在实实在在履行合同的前提下，三方才可以对合同约定以外的事项进行协商。2003年12月29日，全威公司、超凡公司致函桂馨源公司，以三方没有就办理抵押担保登记的时间及担保金额、保证范围达成一致意见、桂馨源公司又不愿商谈及全威公司是一个改制企业，桂馨源公司能否提供有效的抵押担保将关系到企业职工未来生活安置问题和社会安定问题为由，决定从即日起终止《土地开发合同》，并要求桂馨源公司商谈办理定金退还事宜。2004年1月3日，桂馨源公司致函超凡公司、全威公司，拒绝终止合同。
