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广州市中级人民法院经公开审理，查明：广州市海珠区新 镇联星农工商总公司（简称联星公司）兴建了广州市江南大酒店，因开业后资金不足，遂与被告传统公司签约合作经营。合同约定：由传统公司投资１４５０万美元，占股权５５％，联星公司投资１０００万美元，占股权４５％，合资成立江南公司，合作经营江南大酒店。传统公司为筹集资金，拟向汇丰银行借贷，需请原告珠江银行为其借款作保证人。为促成此事，传统公司、联星公司和江南公司与珠江银行于１９８７年４月２日签订了四方协议，约定以江南大酒店的房产及附属设施给珠江银行作抵押物，同时江南公司按借款总额的１．２％向珠江银行支付担保费；被告区外经委也向珠江银行出具再担保函，愿对珠江银行为传统公司的借款担保承担再担保义务。据此，珠江银行向汇丰银行出具了保证书，保证传统公司按期归还借款。传统公司遂从汇丰银行借款港币７９１７万元，全部投放江南公司。由于江南公司经营亏损，传统公司未依约向汇丰银行按期归还借款本息，江南公司也无法向珠江银行支付担保费。珠江银行为履行保证人的义务，于１９９０年代传统公司向汇丰银行垫付了港币１０１８８５００元，又于１９９１年１０月２４日垫付剩余借款的全部本息港币８３４４０３８４．４５元。至此，珠江银行为传统公司垫付借款本息共港币９３６２８８８４．４５元，取得了传统公司在借款时抵押给汇丰银行的权益证书，并为此支付权益转让律师费、电话费等港币５２７３３．３０元，还因履行保证义务支付过其他费用人民币５０１５０元。
在珠江银行第一次为传统公司垫付款后，被告区外经委为了履行其再担保义务，代传统公司向珠江银行垫付港币３１１８０００元。此款已由珠江银行转给汇丰银行，抵顶了传统公司的借款。
被告江南公司因无力按约支付珠江银行１９９０年的担保费港币１８６２６６４元，由珠江银行转为该公司的贷款支付。但是，此笔贷款的本金和１９９１应付的贷款利息２０１４５８．６８元，以及１９９１年应付的担保费港币８７４９６２元，江南公司仍未支付。
审理期间，广州市中级人民法院应原告珠江银行的申请，查封了江南大酒店的房产及附属设施，并冻结了传统公司在江南公司应得的收益。传统公司为清偿债务，拟将其在江南公司的股权转让给香港港澳控股有限公司（简称控股公司）。该行为得到联星公司的同意，但珠江银行以江南大酒店已是传统公司提供的抵押物，在债务未清偿之前，所有权人无权转让为由予以反对，同时表示愿以同等条件收购江南大酒店，以抵顶传统公司的债务。
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