最高人民法院民一庭负责人就建筑物区分所有权、物业服务司法解释答记者问
（2009年5月25日）
问：实践中，对如何认定业主观点不一，司法解释作出相关规定主要基于何种考虑？
答：“业主”在建筑物区分所有权理论中被称为建筑物区分所有权人，明确业主身份的界定标准，对贯彻执行
物权法第六章规定具有重要意义，有必要在司法解释中予以明确。根据
物权法第
九条、第
二十八条等规定，司法解释确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。这是界定业主身份的一般规则。
但在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。为了更好地维护业主自治秩序和建筑物区分所有权法律关系的和谐稳定，根据
物权法等法律规定精神，司法解释对这种情形下的业主身份认定问题作出特别规定，即可以认定其为
物权法第六章所称的业主。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合
物权法的规定精神，适应现实生活。同时，还可以引导这部分人及时办理物权登记。
问：如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题，司法解释对此作出了怎样的规定？
答：按照建筑物区分所有权理论通说认为，界定专有部分的标准是“具有构造和利用上的独立性”。此外，专有部分属于不动产，而不动产所有权的取得一般须经登记。因此有必要把登记作为专有部分界定的标准之一。尽管目前还存在一些本应属于专有部分却无法进行登记的情况，但随着登记制度的不断完善，并不意味着日后不能办理登记。所以，司法解释将“登记”表述为“能够登记”。除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，司法解释从现实生活出发规定，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。
