（一）“小产权房”纠纷现状调查分析

　　1.“小产权房”纠纷主体。在房价暴涨形势下，低收入、进城务工或做生意人群成“小产权房”主要购买者。目前，农村女青年结婚，向男方提出城里要买新房新现象日趋增多。这些农村新婚青年在购买“小产权房”中遇到土地权属、房产权归属等方面尴尬，进而诉诸法律，逐渐成为纠纷主体。

　　2.“小产权房”纠纷成因。“小产权房”禁而不止，一直热销，究其原因，一是城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“小产权”房热销多年且大部分房屋并未被强拆，政府方面虽制止“小产权房”销售，但并未追究乡政府、村委会的违法行为。二是城乡土地二元产权结构土地管理制度已无法适应经济社会发展形势，这也是“小产权房”存在的根本原因。三是城市商品房价居高不下和经济适用房、廉租房等社会保障性住房明显供应不足，城镇居民即使明知购买“小产权房”无产权证，但为改善居住条件，仍冒法律风险[6]。

　　（二）当前我国对“小产权房”的处理办法

　　1.限期拆除。我国《土地管理法》第73条、76条、77条、83条，以及《城乡规划法》第64条、65条、66条和68条均规定了“限期拆除”强制措施，这是我国法律针对违法建设的否定性评价，也是违法所导致法律后果。对于违法用地的行为，应当“恢复原状、退还土地”；对于违法建设，应当“限期拆除”，这是最严厉的法律制裁手段。

　　2.没收违法建筑物。我国《土地管理法》第73条、76条规定了“没收违法建筑物”的处罚方式。这是对于非法占用土地建设和非法改变土地用途进行建设建筑物的，予以没收建筑物和相关设施。

　　3.没收违法所得。我国《土地管理法》第81条规定了“没收违法所得”处罚方式，主要针对“擅自将集体土地出让、转让或出租用于非农业建设”的情形。

　　4.行政处罚法规定其他处罚方式。如警告、罚款、责令停止违法行为、暂扣或吊销执照、行政拘留等。

　　（三）针对“小产权房”的民意调查

　　在随机选择2295名购房者中抽样问卷，经调查统计如下。

　　三、“小产权房”纠纷防范对策建议

　　结合开封市两级法院三年来审判实践，针对“小产权”引发的纠纷，笔者提出以下防范对策建议。

　　（一）从源头切除隐患。“小产权房”的核心问题在于土地问题，只有妥善解决土地规划和土地处置问题，“小产权房”问题才能得到彻底化解。2011年年底国土资源部下发《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》，明确表示“小产权房”不得登记和发证。虽然国土资源部对“小产权房”态度一直很坚决，但并没有挡住一座座小产权楼房拔地而起。因此，必须从源头切除隐患。只要发现“小产权房”破土动工就勒令停建；只要发现“小产权房”公然出售就勒令停售。该拆除的不等卖出就强制拆除。此外，还必须彻底改变城乡二元结构规划制度，促进城乡一体化规划建设，从根本上实现城乡统筹协调发展[7]。

　　（二）完善相关法律。现有法律对“小产权房”规定是空白的，建议对《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律进行完善，将涉及到土地所有权制度法律规范进行整合，统一由政府行使土地所有权。改变国有土地、集体土地并存的所有制结构，建立一种全国统一的土地所有权制度，推动农村社会保障制度的建立[8]。

　　（三）改善住房社会保障。调整住房供应结构，增加社会保障性住房比例，改变我国经济适用房不经济，廉租房僧多粥少的供应现状。在“商品住房价格较高、建设用地紧缺个别直辖市”的范围内，进行以下试点工作：一是对符合土地利用总体规划、农民新居工程和新型社区规划正在建设中“小产权房”，按照相关要求加强管理，把用地类型以及建筑质量、户型设置等一并纳入到规划建设部门审查管理范围。[9]二是已经建设竣工的统一管理范畴，并入到廉租房、经济适用房等住房保障体系中。三是已经销售的，由购买者通过补交出让金等方式取得产权。四是拆迁“小产权房”的，要按实际地理位置和购买宅基地段差别地进行进行合理补偿，具体由各村（居）委会制定补偿标准后报政府相关部分审批后实施。