第三、债权物权化说。这一观点认为预告登记的本质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对可能发生的与该请求权内容相冲突的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，所以已经是一种实在的物权。
笔者赞同第二种观点。事实上，不动产预告登记制度既具有物权性质又具有债权性质，是法律特别规定的使债权物权化，以达到保护债权请求权目的的一项制度，是连接债权与物权的“过渡性桥梁”，具有准物权的性质。买受人拥有了请求未来一定时期发生物权的权利，通过履行预告登记的手续，其他人便不再拥有该项权利，从而由“对人权”转化为“对世权”所以预告登记具有准物权的性质。
三、不动产预告登记的效力
（一）保全权利的效力。我国《物权法》第二十条第一款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记制度创设的目的就在于此，保障买受人预期物权的实现。如果将这种请求权依预告登记的方式进行登记后，不动产的所有人违背预告登记所为的变更及处分不动产的行为就会无效，预告登记的目的就会实现。在预告登记制度中，较之其他效力，保全效力是最具价值的效力。不动产交易双方在不动产交易合同成立后至不动产变更登记期间，原所有人不得处分不动产，否则处分行为无效。我国采绝对无效主义，即在预告登记后，在妨害预告登记请求权的范围内，所有人的处分行为一律无效；另一方面，登记权利人可以此预告登记对抗任何第三人的请求权。
（二）顺位保全的效力。顺位保全是指当预告登记推进到本登记时，不动产物权的顺位以预告登记的日期来确定，非依本登记的日期确定。为了预防未来可能发生的同一物上多项物权并存、竞合的矛盾，通过预告登记，可以将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，并按照该顺序为每个物权确定一个实现的顺序。预告登记毕竟是暂时性的，或转为本权利，或丧失效力。当其能够成功地转为本登记的时候，其所具有的顺位自然应当转归为本登记顺位，这样才能更有效地保护债权人的合法权益。
（三）破产保护的效力。破产保护是指当不动产所有人进入破产程序时，相应的预告登记不动产并不列入破产财产，这是由于对该项请求权进行了登记公示，而使其具有物权的优先受偿权，是预告登记的请求权得以实现的保障。由此可见，不动产预告登记破产保护的效力，类似于担保物权的效力，是一种优先于债权的准物权。
