预售商品房认购和收楼的注意事项
陈桂平
【摘要】商品房的认购，一般包括现售和预售的认购，因为现售的商品房很多资料较为齐全且有现房查看，所以纠纷虽有，但未必像预售的那么多，尤其风险相对较低。在此，仅提及预售商品房认购和收楼的注意事项。
【关键词】预售商品房；收楼
【全文】
一、预售商品房的认购
很多购房者在认购预售商品房时比较注重中介的介绍，但是忽略了自己的购房风险，尤其在中介的极力推荐下，当然，中介的推荐是正常的，但买房子是一辈子的事，还是应该以自己的利益考虑为先，毕竟中介的推荐是出于其自身的商业利益考虑的，从这点来说，购房者和中介的推荐是存在利益冲突的，那么，就认购预售商品房时，首先需要核对的是，预售商品房的证照，如：
1、是否具备国有土地使用权、国有土地使用权证的年限多少；
2、待售的项目是否具备建设用地规划许可证；
3、是否具备建设工程规划许可证；
4、是否具备施工许可证；
5、是否具备房地产预售许可证；
6、开发商的资质如何；
以上的证照是必须的，且是有效的，因为所有的证照都有相应的发文单位和编号，可以到相应的政府部门查询或者网站查询。
另外，还必须查看自身购买的预售商品房是否存在他项权利限制，即预售的商品房是否已经抵押给了银行，对于这点，是必须关注的，因为是涉及交易的重要信息，开发商或者中介本身应该在购房者认购时告知的，但实务中开发商为了筹备资金，仍然背着政府预售限制的情况下，将已经抵押给银行的预售商品房出售给购房者，一旦购房者支付了购房款后，再向银行申请解除该认购房屋的抵押，但是这样会给购房者带来以下风险：
1、因认购的房屋存在他项权利限制，故此，购房者可能面临着无法就此房屋顺利进行按揭贷款的风险；
2、因认购的房屋存在他项权利限制，一旦开发商资不抵债，该认购的房屋将成为抵押权人的执行标的，且抵押权优先于购房者的债权，导致购房者可能面临着在支付了定金及购房款后无法实际获得该房屋产权的风险；
3、因认购的房屋存在他项权利限制，如开发商的抵押权人不解除抵押或者开发商未及时将取得该房屋的购房款足额的支付给抵押权人，则购房者无法办理过户，使得购房者认购该商品房的合同目的最终不能实现；
