最后，该规定严重损害出卖人的利益。一般来说，在法定优先购买权制度中，优先购买权的权利人、义务人以及优先购买权的客体都应当是确定的，以便义务人出卖财产时能够及时通知权利人行使优先购买权。然而，在《民法通则意见》第92条规定的原共同共有人优先购买权制度中，各原共同共有人分得的财产是否“属于一个整体或者配套使用”，并无明确、具体、统一的判断标准，而是要取决于发生纠纷后法院的个案认定。因此，当原共同共有人出卖其分得的财产时，未必知道自己分得的财产与其他原共同共有人分得的财产“属于一个整体或者配套使用”，进而也未必知道其他原共同共有人对其出卖的财产享有优先购买权。如果出卖人因不知道这些情况而未能履行通知义务，致其在与第三人订立买卖合同后又被其他原共同共有人行使优先购买权，则出卖人要么被迫陷入一物二卖的困境，要么与第三人签订的买卖合同被法院确认无效，[34]并向第三人承担缔约过失责任，结果必然是严重损害出卖人的利益。
综上所述，《民法通则意见》第92条规定的原共同共有人优先购买权，既缺乏正当的社会政策目标，也不是实现其立法目标的最佳手段，在实务操作中易因缺乏明确的判断标准而被滥用，进而产生损害出卖人的利益的恶果。虽然《物权法》没有沿用这一制度，但因《民法通则意见》第92条尚未像第118条那样被最高人民法院明文废止，故在审判实践中难免有法院继续援用该规定判案。[35]从立法论的角度说，将来的相关立法或司法解释应明确废止此规定。在该制度被废止前，法院于实务中解释适用《民法通则意见》第92条时，应严格限定“出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用”的情形，以减少该规定所带来的弊端。例如，倘若原共同共有人分割的房屋位于同一院落或者同一建筑物之中，并且出卖人分得的房屋已办理独立的房屋所有权证，那么法院就不应以其房屋与其他原共同共有人分得的房屋“属于一个整体或者配套使用”为由，认定其他原共同共有人享有优先购买权，而应依照《物权法》关于建筑物区分所有权的规定、《城市房地产管理法》关于房地产转让的规定等加以处理。
【作者简介】
戴孟勇，单位为中国政法大学。
【注释】参见戴孟勇：《先买权的若干理论问题》，《清华大学学报(哲学社会科学版)》2001年第1期。
关于按份共有人优先购买权的法律特征，可参见戴孟勇：《按份共有人优先购买权若干争议问题探析》，《烟台大学学报(哲学社会科学版)》2011年第4期。
房绍坤、于志宏：《优先购买权初探》，《烟台大学学报(哲学社会科学版)》1992年第1期。
梁书文主编：《
民法通则贯彻意见诠释》，中国法制出版社2001年版，第73页。
参见王明成：《
物权法共有人先买权制度之检讨——共有人先买权发生模式的比较研究》，《华侨大学学报(哲学社会科学版)》2007年第3期。
参见崔建远：《论共有人的优先购买权》，《河北法学》2009年第5期。
王利明：《
物权法研究》，中国人民大学出版社2004年版，第355－356页，第354页。
参见梁慧星、陈华彬：《
物权法(第四版)》，法律出版社2007年版，第238页。
参见王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第796页。
参见崔建远：《论共有人的优先购买权》，《河北法学》2009年第5期。实务界人士所举的类似例子，可参见梁书文主编：《
民法通则贯彻意见诠释》，中国法制出版社2001年版，第73页。
例如，在“王保国与王学楷房屋及宅基地侵权纠纷上诉案”中，法院认为，被告王保国与原告王学楷所分割的房产坐落在同一宅基地上，前面三间门面房及后院两侧偏房原为配套使用。该房产宅基地在协议分割前原属二人共有，分割后房产虽已归各自所有，但王保国分得的两间门面房和王学楷分割的一间门面房系由统一整体的三间门面房分割而成，仍属一个整体。故被告王保国将其分得的房产及后院出卖给第三人时，原告王学楷享有优先购买权。参见安徽省亳州市中级人民法院(2001)亳民终字第067号民事判决书(CLI. C. 41513)。又如，在“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核发房屋所有权证行政附带民事诉讼案”(CLI. C. 239783)中，法院认为：原告袁雅琴与第三人(附带民事诉讼被告)谢其英居住于同一幢系争房屋，该房原为袁尚滨的遗产。通过遗产继承析分，袁雅琴获得二楼、三楼的产权，谢其英获得底层房屋的产权。按照
《民法通则意见》第
92条的规定，在第三人谢其英出售其分得的房产时，袁雅琴作为原共同共有人，在同等条件下应享有优先购买权。再如，在“周绍中诉镇平县地税局房屋买卖合同案”中，原镇平县税务局于1994年分为镇平县国税局和镇平县地税局，同时对原曲屯税务所房产进行分配，镇平县国税局和地税局对分割后的楼房及附属建筑物分别享有所有权。法院认为，被告镇平县地税局在第三人镇平县国税局处分房产时，作为原共有人虽应享有优先购买权，但因其当时已放弃购买，且其反诉已超过诉讼时效，故其请求确认原告与第三人镇平县国税局之间房屋买卖关系无效，并请求对镇平县国税局转让房屋的优先购买权，本院不予支持。参见河南省镇平县人民法院(1998)镇城民初字第560号民事判决书(CLI. C. 229952)。本文所引判决书，除另有说明者外，均来自北大法宝
http://vip.chinalawinfo.com>)网站，访问日期为2012年1月13日。
例如，在“周绍中诉镇平县地税局房屋买卖合同案”中，法院认为：根据
《民法通则意见》第
92条的规定，原共同共有人享有优先购买权的条件之一，就是其必须是所购财产的原共有人。在本案中，当事人所争议的房产虽连为一整体或配套使用，但因原告是通过购买方式而享有第三人镇平县国税局转让给其房产的所有权，并非财产的原共同共有人，不符合享有优先购买权的条件，故原告对被告处分其分得的房产不享有优先购买权。参见河南省镇平县人民法院(1998)镇城民初字第560号民事判决书(CLI. C. 229952)。
此一结论系类推适用《
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释［2009］11号)第
24条第3项规定而来。该条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的……”类推适用的理由是，房屋承租人优先购买权与原共同共有人优先购买权同属优先购买权，在行使方面的要求应大致相同。
此处的1年期间，系类推适用《
合同法》第
55条第1项和第
75条第1句为撤销权所规定的1年除斥期间而来。类推适用的理由是，该法所规定的这两种法定撤销权，与原共同共有人优先购买权性质上均属于形成权，故在行使上均应受到法定除斥期间的限制。
参见“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核发房屋所有权证行政附带民事诉讼案”(CLI. C. 239783)。
参见李开国、黄明耀：《论房屋买卖中的优先购买权》，《中南政法学院学报》1993年第2期。
参见“王保国与王学楷房屋及宅基地侵权纠纷上诉案”，安徽省亳州市中级人民法院(2001)亳民终字第067号民事判决书(CLI. C. 41513)。
例如，在“刘汉收诉马文义、第三人孙收确认房屋转让协议无效案”中，原告刘汉收与被告马文义合伙建立西华县黄桥乡长虹果蔬交易市场，并在租赁的他人土地上建了八间房屋和八间棚子。2003年11月6日，马文义退伙，分得房屋和棚子各三间。同月26日，马文义将其分得的三间房屋及三间棚子卖给孙收。2007年2月，西华县土地局通知刘汉收给孙收办理过户手续，并将马文义与孙收的转让协议交给刘汉收。刘汉收起诉至西华县人民法院，要求确认被告马文义与第三人孙收的房屋转让协议无效。一审法院审理认为：原、被告合伙经营蔬菜交易市场，二人散伙时对共同财产进行了分割，之后一个或数个原共有人分得财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人在相同条件下有优先购买权。马文义与刘汉收分房时以20000元价格让刘汉收购买，刘汉收未同意，后被告马文义以14000元价格卖给孙收时未征得刘汉收同意，侵犯了原告刘汉收的优先购买权，被告马文义与第三人孙收签订的转让协议属无效协议。根据《
民法通则》第
78条、
《民法通则意见》第
92条以及1997年《
合伙企业法》第
22条之规定，判决如下：(1)被告马文义与第三人孙收所签订的房屋转让协议无效：(2)在同等条件下，原告刘汉收有优先购买权。第三人孙收不服一审判决，向周口市中级人民法院提起上诉。二审法院审理后认为：被上诉人马文义出售给上诉人孙收的三间房屋及三间棚子原系西华县黄桥乡长虹果蔬交易市场的组成部分，在刘汉收与马文义合伙经营该市场时属于合伙人的共有财产。马文义退伙后，向与合伙无关的第三人转让其分得的房屋及棚子时，应当通知原共有人，原共有人在同等条件下享有优先购买的权利。判决驳回上诉，维持原判。参见金广良、赵金山：《合伙人退伙后转让合伙财产未明确告知的行为无效》，《人民法院报》2008年12月26日，第5版。
参见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编著：《
物权法立法背景与观点全集》，法律出版社2007年版，第437－438页。
参见杨立新：《共有权理论与适用》，法律出版社2007年版，第389－391页；魏振瀛主编：《民法(第三版)》，北京大学出版社、高等教育出版社2007年版，第261页(钱明星执笔部分)；申卫星：《
物权法原理》，中国人民大学出版社2008年版，第259页；刘家安：《
物权法》，中国政法大学出版社2009年版，第143页。
认为共同共有包括夫妻共有和家庭共有的观点，可参见王利明：《
物权法研究(修订版上卷)》，中国人民大学出版社2007年版，第710－711页：马俊驹、陈本寒主编：《
物权法》，复旦大学出版社2007年版，第192－193页(薛文成执笔部分)。认为共同共有包括夫妻共有、家庭共有和遗产分割前的共有的观点，可参见梁慧星、陈华彬：《
物权法(第四版)》，法律出版社2007年版，第241－242页：朱岩、高圣平、陈鑫：《中国
物权法评注》，北京大学出版社2007年版，第314－315页(陈鑫执笔部分)；温世扬：《
物权法要义》，法律出版社2007年版，第124－125页。
崔建远：《
物权法(第二版)》，中国人民大学出版社2011年版，第241－242页，第227页。
胡康生主编：《
中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第219页(李文阁、孙娜娜执笔部分)。
参见戴孟勇：《物权的优先效力：反思与重构》，载戴孟勇：《民法原理与实例研究》，中国政法大学出版社2010年版，第243页。
李开国、黄明耀：《论房屋买卖中的优先购买权》，《中南政法学院学报》1993年第2期。
相关的讨论，可参见杨立新主编：《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与运用》，中国法制出版社2009年版，“前言”，第9－11页。
参见潘维和：《中国民事法史》，汉林出版社1982年版，第427－428页：陈志英：《宋代物权关系研究》，中国社会科学出版社2006年版，第215－220页。
该款规定(先买权属于)下列情形中的邻人：(1)不论不动产位于城市或乡村，此等不动产是建筑物或建筑用地的；(2)出卖的土地对邻地享有地役权，或邻地对此等出卖的土地享有地役权的；(3)邻地的两端与出卖的土地相连，且其价值至少相当于出卖的土地的价金的一半的。
参见梁慧星、陈华彬：《
物权法(第四版)》，法律出版社2007年版，第240页。
参见梁慧星、陈华彬：《
物权法(第四版)》，法律出版社2007年版，第241页；《
中华人民共和国物权法》第
100条。
有学者指出：原共同共有财产进行分割时，无论是通过协议分割或裁判分割，当事人或法院必然会平衡。如以实物为分割时，各共有人所分得之物是否会减损其效用及经济上价值，且可通过折价、拍卖、变卖等方式予以调整。故共同共有物经分割后，存在“出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用”，应已属少见之情形。见陈清进：《中国大陆优先购买权之研究——以共有人优先购买权为中心》，台北东吴大学法律学系中国内地法律硕士在职专班2009年硕士论文，第108页。
在前文所引的“王保国与王学楷房屋及宅基地侵权纠纷上诉案”、“袁雅琴不服上海市房屋土地管理局核发房屋所有权证行政附带民事诉讼案”和“刘汉收诉马文义、第三人孙收确认房屋转让协议无效案”中，出卖人与第三人签订的买卖合同，就被法院以侵犯了原共同共有人的优先购买权为由判决无效。当然，从理论上说，法院以侵害优先购买权为由认定出卖人与第三人签订的买卖合同无效，既非保护优先购买权人所必需，也会损害第三人的利益，因而不够妥当。按照《
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第
21条的规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形”，承租人“请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。有鉴于此，今后法院在适用
《民法通则意见》第
92条时，宜类推适用上述规定，不支持优先购买权人请求确认出卖人与第三人签订的买卖合同无效的诉讼请求。
例如，在上海市浦东新区人民法院2009年审结的一起父母二人起诉其女儿要求分家析产的案件中，法院认为：“两原告对房屋所作贡献较大，且综合考虑双方居住情况等，本院酌定被告应得产权份额为四分之一。因双方对房地产评估价格均无异议，本院将根据该结论判令原告支付被告相应房屋折价款。至于被告称其希望将所分得份额转让他人的主张，本院认为，根据
民法通则的有关规定，共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。现原告已愿意支付房屋折价款，本院依法予以支持。”上海市浦东新区人民法院(2009)浦民一(民)初字第5196号民事判决书(CLI. C. 202817)。应当指出的是，本案其实不涉及原共同共有人优先购买权问题，而仅仅是两原告要求通过折价补偿的方式与被告分割共同共有财产。从法院的判决结果看，也是将房屋判归两原告共同共有，两原告向被告支付房屋折价款。因两原告取得的房屋所有权与被告获得的房屋折价款不可能“属于一个整体或者配套使用”，故在两原告与被告之间并无原共同共有人优先购买权可言。因此，就本案来说，法院的判决结果虽然正确，但其援引《民法原则意见》第92条作为判决依据之一，却是错误的。
