契约理念下的楼市“降价跑量”之法辨
李绍章
【关键词】契约理念；情势变更；降价跑量
【全文】
【新闻背景】10月22日，上海嘉定“龙湖郦城”售楼处集聚众多老业主，砸损楼盘售楼处招牌；10月23日，中海御景熙岸售楼处，众多老业主也纷纷聚集表示抗议，售楼处内部一片狼藉。而绿地嘉定秋霞坊等楼盘也出现了业主纠纷。部分业主称由于降价，房子还没入住已经损失了数十万，接近总房价的三分之一。部分业主还声称房产商的降价行为系“价格欺诈”。
据了解，随着政策调控的效力逐步效力，愈来愈多的开发商开始选择大幅打折促销。其中，不乏绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%至40%。另有中型房企与代理机构密谈整体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。
随着楼市调控的日益深入，开发商对后市预期普遍悲观，这才促使房企宁可顶着老业主的巨大压力也要选择降价跑量。上海证券报报道，除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。
买卖双方签订了房屋买卖合同，按照约定的价格履行完成。不料，因为房价走势预期因楼市调控效果之逐步显现发生了变化，部分开发商为使楼盘尽快销售，便有了诸如折扣、降价等动作。于是，一样的楼盘，只因售期的稍许不同，却出现了价格上的明显差异。老业主眼看新业主买到了“便宜货”，便向房产商提出了各种各样的补偿要求。有的开发商迫于压力，也便想着法子安慰这些“买涨不买跌”的老业主，送装修、送家具，或者干脆返还一部分价款，有的还拿旅游来补偿。
业主购买房产之后，出现房价大缩水，受到财产上的损失，要求房产商补偿，对这些拥有房屋这样价值较大的不动产的产权人来说，心情是可以理解的，但法律讲究的不是心情，而是规则。
作为出卖人的房产商与作为买受人的业主签订了房屋买卖合同之后，即形成了房屋买卖法律关系。在此法律关系中，双方的权利义务主要由买卖合同也就是购房合同的有效条款进行约束。易言之，只要该买卖合同合法有效，对双方当事人即产生约束力。我国《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。可见，我国现行合同法对包括房屋买卖合同在内的合同的法律约束力有明确规定，任何缔约当事人都应遵守法律、尊重合同。
