这种分别对待固然有其合理因素，因为农村土地目前承载着社会保障功能，[18]但是这种做法违背了平等原则，严重损害了集体土地所有权者的利益。平等保护是物权法的基本原则，所有权不能因主体的不同而有所区别。农村和城市房地产分离的做法，是历史形成的、并与传统的计划经济体制相适应的一种不合理的体制，阻碍着农村城市化、工业化发展。农村城市化的表现之一就是房地产的流通性，如何实现城乡平等、实现农村建设用地的流转是整个农民集体土地使用权流转制度的基础和核心，也是目前农村土地制度创新亟待解决的问题。2008年发布的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》已经对农村土地改革提出方向性建议：改革征地制度，逐步缩小征地范围，允许农民依法在农村集体土地上进行商业开发，逐步建立城乡统一的建设用地市场，逐渐使农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有平等权益。[19]目前，《土地管理法》也正在修订，[20]以贯彻该决定的精神，建立可流转的农村建设用地使用权制度。但是，农村建设用地流转涉及到复杂的制度设计，流转条件、流转规则、登记等配套制度都需要进行成熟的制度设计。
那么，农村建设用地允许流转之后，是否建设用地使用权的农村和城市“标签”就可以取消了呢？在我国，农村和城市土地的划分是基于土地权属的划分，因为这两种土地权属不具有“通约”性，因而基于两类权属设定土地使用权，即使用途一致，也不能“混同”。在物权规则上，农村建设用地使用权仍然需要标识其为农村建设用地使用权，仍然要在相应的农村土地所有权底簿上进行登记。在建设用地使用权的分类上，仍然需要有农村建设用地使用权和城市建设用地使用权之分。当然，这种分类的意义主要在于土地分类登记管理，在土地规划法和房地产管理法上的意义可能要远大于在物权法上的意义。
（二）划拨土地使用权与出让土地使用权
《物权法》创设了建设用地使用权概念，并建立了建设用地使用权的一般规范，尤其确定了其权能、房地一致原则、终止等重要事项。但是，并非所有的建设用地使用权均可以和应当适用《物权法》第十二章的规定。不仅农村建设用地使用权不能适用，而且并非所有的国有建设用地使用权都可以适用。这是因为，国有建设用地使用权区分为划拨土地使用权和出让土地使用权，两者具有不同的性质。
公有物与私有物的划分是民法物权规范的前提性条件。对公有物的划分始于罗马法，各国民法典中区分公有物与私有物的具体立法不同，但其供应直接关系到社会公众的共同利益，因此它被禁止进入流通领域，不受司法机关查封、不因时效取得而为个人获得或者转化为私有。公有物和私有物划分通常采取先圈定公有物范围，然后将公有物之外的物划入私有物范畴。我国民法学者胡长清先生认为，“公有物，即国家或公共团体，因经济目的所使用之财产（例如国有、省有、县有之山林），及因公共目的所使用之物（例如学校、官署、监狱、兵营及其附属物等）是。此等之物在公有目的未消灭以前，无行为能力”。[21]公有物与私有物的划分限定了物权法的调整范围，只有私有物才由物权法调整。在大陆法国家，要么通过民法典明确宣布公共财产（公有物）受特别法调整（以《法国民法典》为代表），要么通过物之流通能力来限定公有物可适用私法性（以《德国民法典》为代表）。
我国存在的出让土地使用权和划拨土地使用权实际上暗合了私有物与公有物的划分，这从二者权利的演变与特性可窥一斑。
在1990年之前，划拨是国家将土地配置和拨付给使用者使用的唯一方式，只是这种方式创设的土地使用权不具有交易性或财产性，即使是用于商业目的。传统计划经济体制下的土地利用方式一直延续到1988年《宪法》和《土地管理法》修改，允许国家创设可流转土地使用权才得以改变。[22]1990年《暂行条例》创设了有偿出让土地使用权方式，同时保留了划拨方式，对划拨土地使用权的概念与性质、意义与功能，作了较为明确的定位，即划拨土地使用权一般不得转让、租赁和抵押。[23]1994年《城市房地产管理法》第23条（2007年修订后为第24条）明确规定了可以采用划拨方式取得土地使用权的情形。[24]
