二、建设用地使用权类型化分析
法律通过抽象和类型化建立规范体系，类型化是构建、完善法律体系古老而又最常用的方法。梅因曾经指出：把财产分为许多类别的想法，似乎是大多数早期社会中自发地产生的。[10]类型化为体系形成上使抽象者接近于具体，使具体者接近于抽象的方法。利用这种方法，使价值与生活容易相接。[11]通过对物（客体）的分类实现对权利的抽象和分类，是物权法基本立法技术。比如，动产和不动产划分构成动产物权与不动产物权划分的基础；同样，从物的不同用途，区分出公共所有权与私人所有权。在我国，土地要么归国家所有，要么归农民集体所有，任何主体（个人、法人、其他组织）只能取得土地使用权。但是，我国土地使用权具有类似于所有权的地位。正如孙宪忠教授指出：我国现阶段的国有土地使用权，已经成为一种独立的不动产物权，从其权利人的独立支配和可为各种如所有权一样的处分的特点来看，把它学理上解释为一种“相似所有权”是完全可以成立的……[12]因此，在其他国家，物的划分指向所有权，而在我国，物的划分特别是土地的划分直接指向使用权，土地的分类直接导致土地使用权的分类。对我国建设用地使用权进行体系化整合和创新，首先要对建设用地进行类型化分析。笔者认为，基于不同的因素，[13]我国的建设用地使用权可以进行以下类型化分析。
（一）农村建设用地使用权和城市建设用地使用权
当我们按照用途区分土地使用权时，首先遇到并非完全按照这样的思路的分类，即农村和城市建设用地使用权。因此，笔者首先从这二者之类型化切入展开分析。
农村建设用地使用权与城市建设用地使用权不是以土地所在区域（字面含义）进行的划分，而是以土地所有人和使用权人的身份进行的划分。根据《宪法》第10条，城市土地归属全民所有或国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。[14]国家所有的土地并不仅限于城市土地，还包括农用地和未利用土地。就土地使用而言，不但城市存在建设用地，而且农村也存在建设用地，履行合法批准手续，农村主体也可以取得土地，用于公益事业、商业和居住目的，形成农村建设用地。[15]
众所周知，建设用地本身并不区分农村和城市，而且其积极意义还在于破除农村和城市的界线，以实现对土地利用监管的需要。从理论上讲，不论土地权属如何，只要是建设用地，就应当适用同样的规范；不论土地归谁所有，使用他人土地进行建设在物权法上亦应当适用同样的规则。在许多国家，农村土地和城市土地基本上相当于农业用地和建设用地分类，建设用地近乎等于城市土地（urban land），泛指人口聚集地。因此，1998年《土地管理法修正案》将过去城市建设用地和农村建设用地合并为一章，统称建设用地。这在形式上已将城乡建设用地规范统一起来，有利于编制土地利用总体规划，使城市总体规划、村庄和集镇规划与土地利用规划衔接，实行建设用地总量控制，协调城乡建设用地。
但是，这种城乡一体化的设计仅仅局限在土地利用的行政管理方面。在物权法和房地产法领域，农村和城市的建设用地使用权具有不同的流转性，只有城市建设用地使用权才具有社会流转属性。1998年《土地管理法》修订时删除了原第2条第四款（即“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”），改为“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”；第43条确立了进行建设只能使用国有土地原则，农村土地必须先征收为国有再用于建设目的；[16]第63条确立了农村土地使用权不得转让的原则。[17]自此之后，农村土地只有通过征收变为国家所有之后，才能进人土地市场，否则就是违法、违规用地。同为建设用地，因其权属不同而导致商品性、流转性不同，导致城市和农村建设用地不能“对接”。因此，在物权法或房地产法上，建设用地使用权仍然有农村和城市之分。
