实践中往往因商品房买卖合同中未就阁楼做过明确约定引发纠纷。面对这一难题，笔者认为，对于未计入共有面积也未计入顶层房屋产权证明的阁楼，其地位应当兼顾阁楼的实际使用现状、物尽其用原则、共有法理以及司法实践等情况，进行综合判断。具体来说，分别可以从规划设计、物理结构、功能设施和使用习惯四个角度来判断阁楼的权利归属，从而规范阁楼的使用和流转。
1．从规划设计看，是否专属于顶层房屋
《司法解释》第二条亦将“规划上专属于特定房屋”作为露台成为专有部分的组成部分条件之一，在阁楼的权利归属判断上，同样可以借鉴。从规划设计的角度看，有的阁楼属于开放性空间，一般居民即可随意进出；有的阁楼属于封闭性空间，只能通过顶层房屋等特定通道才能进入。从阁楼设计上的开放性上，我们即可判断，阁楼被规划为公共空间，还是专属于特定房屋的空间。本案阁楼系开发商根据规划设计而建造，在未经葛某擅自改造前，阁楼仅与顶层相连接，其他业主无法通过公共楼梯直接进入阁楼。由此，可以认定，该阁楼规划上专属于顶层房屋，是判断阁楼专属于顶层房屋的重要依据。
2．从物理结构看，是否便于顶层业主使用和管理
实践中，阁楼的物理结构主要有三种类型：第一，结构上便利于公共使用和管理。如开发商交房时，阁楼是通过公共楼道（外楼梯）能够直接到达，而不是通过顶层楼房的房间内进入，此类阁楼空间从常理上一般认为应由物业或小区业主共同管理。第二，结构上便利于顶层业主专用和管理。如阁楼有窗无门，顶层房屋天花板处预留有开口，且仅能通过该开口进入阁楼，明显为便利顶层业主专用和管理。实践中有的“预留开口”被开发商在交房前用石膏板堵上，但打通“预留开口”安全方便，也可视为便利于顶层业主专用和管理。第三，结构上不便直接利用的阁楼。如旧房改造中进行的“平改坡”工程，房屋规划设计发生变更，将原来的平顶房屋改成坡顶房屋形成的阁楼空间，无法直接通过公共楼梯进入阁楼，顶层业主也需要破坏房屋原有结构的情况下凿开天花板才能进入阁楼。本案阁楼原本其四周墙壁封闭，有窗无门，顶层房屋天花板处预留有开口，且仅能通过该开口进入，后被告违反了规划设计，擅自将预留的开口部位用水泥封堵，在“阁楼”墙上自行开设大门，从该栋楼的公用楼梯可直接到达阁楼。虽然阁楼经过擅自改造后类似第二种情况，但我们应考察阁楼符合规划设计建造时的状况，因此，我们认定本案阁楼仍然是第一种情况，即本案阁楼便利于顶层业主专用和管理。
