顶层公寓阁楼权利归属的认定标准
杨立转;范一
【关键词】顶层公寓阁楼；权利归属
【全文】
【案情回放】
葛某在上海市浦东新区拥有一套74.3平方米的房屋，该房屋位于公寓顶层，上有阁楼一间，阁楼不计入小区共有部位建筑面积的分摊，也未计入顶层房屋产权面积。在该房屋所在小区，开发商交房时顶层房屋天花板有一个通往阁楼的孔洞，阁楼无其他出入口，只能由顶层业主进出使用，阁楼和顶层业主房屋共用水表、电表。2009年7月23日，葛某与秦某签订了上海市房地产买卖合同，约定葛某以97万元的价格将该房屋出售给秦某，8月31日前交房及过户。同日，双方另行签订了协议书，称房价97万元为名义价，实际到手价为130万元，差价33万元为秦某另行补贴葛某所付的综合税、契税、利息、中介费、装修费及其他等费用。8月4日，葛某向秦某出具“收款收据”，载明“收到税费及阁楼补贴33万”。2009年9月7日，房屋交接后，秦某付清全部房款，但葛某拒绝交付阁楼，且自行将该房屋通往阁楼的孔洞封堵，并在阁楼墙壁上另行打开一个入口，由公共楼梯进入，将阁楼占为己用。为此，秦某诉至法院，要求判令葛某交付阁楼。葛某以买卖合同中未显示应将阁楼交付秦某为由拒绝交付。
上海市浦东新区人民法院经审理认为，原告秦某与被告葛某签订“阴阳合同”，涉嫌规避国家税收，原、被告对系争房屋转让总价进行拆分的约定应属无效，但该约定的无效并不影响买卖合同其他部分的效力。本案阁楼从规划设计、物理结构、实际使用上看系顶层房屋附属物，故被告应按约将房屋和阁楼一并交付原告，法院最终判决被告葛某将房屋顶上的阁楼交付给原告秦某。一审判决后，被告不服提起上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。
【各方观点】
本案争议焦点在于阁楼是否为系争房屋买卖合同标的的组成部分。阁楼是指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建成可供利用的空间。我国目前公寓住宅的阁楼主要有两类，一类是计入建筑面积并在房地产登记簿中记载的阁楼，此类阁楼法律地位明确，通过相应的房产登记信息即可判定阁楼的权利归属；另一类阁楼是未计入建筑面积且未颁发产证的阁楼（下文中“阁楼”都是指未计入建筑面积且未颁发产证的阁楼），此类阁楼的权利归属法律没有直接规定，争议较大。
