一、制度建立的前提条件

　　关于《物权法》第106条不动产善意取得制度的前提条件，我国学者有两种不同的意见：第一，无权处分说。鉴于《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的……”，因此该说将法条中“无权处分人”解释为在无权处分情况下没有处分权的人，从而得出不动产善意取得制度的前提条件为无权处分。这种学说得到了立法者的赞同，他们也提出，善意取得的前提条件是受让人不知道让与人无权处分的事实，[9]即无权处分，取得人信赖的客体是处分人的处分权。第二，不动产登记簿错误说。[10]此说认为可借鉴德国法关于不动产登记簿公信力制度的规定，将不动产登记簿错误作为不动产善意取得的前提条件。不过，“不动产善意取得制度保护的不是取得人对登记簿的信赖，而是对处分权人有无权利的事实的信赖。”[11]这表明，在这位学者看来，不动产善意取得制度保护的不是对不动产登记簿的信赖，而是对处分权人为有权处分人的信赖。这无异于将登记簿错误等同于将无处分权人登记为有处分权人，实际上是无权处分说的另一种表达方式而已。

　　在德国和瑞士学者看来，德国和瑞士民法不是将无权处分，而是将不动产登记簿不正确规定为不动产登记簿公信力的前提条件。[12]他们所讲的不动产登记簿不正确并非来源于法条本身，而是从不动产登记簿的正确性拟制中推导而来，并非从对无权处分人的处分权中演绎得来。例如，《德国民法典》第892条第1款规定：“为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利的人，土地登记簿中所记载的内容应视为是正确的……”。又如，《瑞士民法典》第973条第1款则规定，“出于善意而信赖不动产登记簿的登记，因而取得所有权或其他权利的人……”。由上述规定可知，德国和瑞士皆将不动产登记簿的内容拟制为正确，并要求取得人善意信赖不动产登记簿的登记，这样就在不动产登记簿的登记与善意保护之间建立起了联系。取得人信赖的是不动产登记簿的内容而非处分人的处分权。[13]与此不同，在动产善意取得中，取得人信赖的是无权处分人的处分权，占有在这里起到了体现处分权的权利外观的作用。[14]是故，德国和瑞士均在不动产登记簿公信力制度之外，对动产的善意取得另行作出了规定（《德国民法典》第932条，《瑞士民法典》第933条）。

　　我国之所以将无权处分作为不动产善意取得制度的前提条件，与《物权法》第106条将善意取得制度统一适用于动产、不动产和《合同法》第51条关于无权处分的规定有关。善意取得制度以善意作为补正无权处分人处分权瑕疵的正当性根据。由此可知，尽管转让合同无效这个要件最终未被规定为善意取得制度的构成要件，实践中法院通常不会认定转让合同无效，而是依据善意取得制度判定受让人取得相应的不动产物权。这依然是一种以债权合同和意思主义为中心的物权变动模式，仅在受让人的善意和无权处分人的行为之间建立起了逻辑联系，并未直接涉及不动产登记簿的正确或不正确的状况，忽视了不动产登记簿的作用。