现在许多住宅小区存在着不同类型物业混合的现象，别墅与公寓、高层与多层、商品房与保障房同在一个物业管理区域内。经济条件迥异的人居住在一起，利益难免冲突。生活习惯、对物业费的态度、对公共事务的关心程度、对小区重大改造维修事项的看法都有所不同。而这种冲突，通过业主共同决策是很难解决的，因为中低端物业的业主人数远远超过高端物业，一旦表决，必然形成“多数人的暴政”。比如，解决小区停车难的问题，中低端物业的业主由于没有专有车位，倾向于利用小区内的道路、绿地增加更多的车位，而对于高端物业的业主来说，自己已经有了专有的停车位，故更希望维护小区现有的规划格局。
解决这个问题的根本出路，在于细分物业管理区域。一个住宅小区，不一定作为一个物业管理区域，特别是超级巨大的住宅区，动辄一两平方公里，业主达到数万人，要实现业主自治，实在是超级难题。这时就出现了不以开发建设的范围，而以物业类型重新划分物业管理区域的需要。在有的地方，一个小区中，不同层次业主的矛盾已经相当尖锐，重新划分物业管理区域已显得十分急迫。
但在业主争议的情况下重新划分，难度极大。物业管理条例第九条第二款所规定的“三项因素”无法为重新划分提供科学标准。如上所述，重新划分的意义在于各层次业主的区分所有权都能获得保障，而这个问题，却被物业管理条例所忽视。
4、确定与划分物业管理区域涉及多种因素
如前所述，物业管理条例第九条规定的三项因素不能作为确定与划分物业管理的主要因素，那么哪些因素才是主要因素呢？结合实务，我想有以下方面：
（1）建设用地使用权。物业管理区域的基础是建设用地范围，而建设用地使用权，是业主最重要的财产权利。房屋的价值会随着使用而折旧，而土地的价值会持续上升。物权法规定住宅的建设用地使用权到期后自动续期，意味着这个权利不受出让年限的限制，可以视为永久的权利，这就使建设用地使用权几乎具备了所有权的全部权能。目前人们只看重房屋产权，忽视建设用地使用权的现象，很快就会改变。当业主把目光聚焦在土地权利上时，自己小区的土地范围，就成了最重要的问题。但以土地红线确定物业管理区域的困难在于，在以往的商品房开发中，从开发商到政府，都很少考虑到未来业主的建设用地使用权范围的问题。有的小区，由几宗地组成；有的则是在一宗土地上，因开发商不同，形成两个甚至多个小区。这使得以土地红线来确定物业管理区域很难行得通。
