2、“三项因素”不是划分物业管理区域的科学依据
既然物业管理区域与业主的建筑物区分所有权密切相关，就不应由行政机关任意划分。物业管理条例中所规定的“三项因素”，并不科学。
——“共用设施设备”范围很广，供电供水供热供气，道路通讯绿化消防，哪种设施设备是划分物业管理区域的因素？就以供热设备来说，是不是共用一个锅炉房的，就应当划分为一个物业管理区域呢？显然没有必要。通过有偿使用，不是一个物业管理区域，也可以共享一个共用设施设备。
——“建筑物规模”，多大的规模适合作为一个物业管理区域呢？现实中，规模小的小区一两百套房子；规模大的小区有一两万套房子，都可以成为独立的物业管理区域。如果以规模来划分，是不是要确定一个“标准规模”，小于它的就应当合并，大于它的就应当分割呢？
——“社区建设”，一般是指居民区的社会事务管理，这种管理是公法意义上的，而物业管理是业主对自己不动产的管理，是纯粹的财产事务，是私法意义上的，两者可以说毫不相干。打个比方说，甲的院子里打一口井，造个围墙，乙的院子里也打一口井，造一个围墙，从资源角度，是一种浪费，但从所有权角度，是必须的。政府可以要求两家参加一个居民小组，但不应该强迫两家人合并院子，共用一口水井、一个围墙。
物业管理条例授权省级人民政府制定划分物业管理区域的具体办法，如果基本原则都没有明确，地方政府不可能制定出合理可行的办法。
3、实务中的难题
当前在实务中，确定物业管理区域，通常以开发项目的红线为边界，一个项目，就是一个物业管理区域，类似于自然村的形成，这时，一般不大需要行政机关来确定与划分物业管理区域。但有些“自然村”存在潜在的共有权范围模糊的问题，存在权利争议的隐患。比如，一个楼盘开发之初确定占地五万平方米，分为两期开发，对于一二期购买的客户而言，其区分所有权的范围应当在这五万平方米之内。但之后开发商又取得了周边接壤的土地，连续开发了第三、四、五期，总占地面积达到十五万平方米，交付后作为一个小区统一管理，这时问题就来了：对于第一、二期业主来说，他们的共有权，是否扩大到后三期即总共十五万平方米的范围？假如后三期是别墅，那么前两期业主的共有权，能否达到别墅区？
