基于公平的考量：不动产善意取得的实践分析与制度完善
马黎
【关键词】不动产善意取得；实践分析；制度完善
【全文】
除个别国家或地区如瑞士的立法外，在传统的民法理论及绝大多数立法例中，善意取得仅适用于动产。[1]我国《物权法》第106条第1款明确规定了善意取得适用于不动产，即：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”其条文规定简洁、原则而抽象，却蕴含着人们丰富的价值追求，面对着纷繁的利益纷争，调整着物的静的安全与动的安全的激烈冲突，而传统的民法理论却对不动产的善意取得没有准备，或者因动产和不动产巨大的差异从传统的动产善意取得理论中不足以借鉴到解决不动产善意取得问题的方案，[2]以至于实践中出现很多困扰法官的实际问题，如不动产善意取得的适用客体是否包括国有不动产、赃物或盗窃物等，以及作为该制度控制阀的“善意”如何认定，不动产真权利人的利益是否就被当作对第三人善意保护的当然代价而完全放弃等等。这些问题的解决及相应的制度完善需要对所涉主体的多方利益进行平衡，需要考察“当事人可能具有的利益状况是否具有民事合法性，即是否与民法所崇奉的基本价值取向相吻合”。[3]理性途径应该是通过对制度背后价值蕴含的追寻和对多元价值的当时衡量，在公正的价值取向引导下进行冲突解决方案的选择和利益分配纷争的决策。
一、不动产善意取得制度的价值支撑
私法是身份平等的“人”们在社会中生活的法，它所追求的价值取决于人们想要什么样的生活以及选择什么样的手段实现这样的生活，人们众多的希望和追求寄予在法律中就体现为不同的价值目标。物权法是以规范物权秩序，保护人们财产，促进社会经济发展为目的，其价值取向上以秩序、效率为主，以自由为辅。不动产善意取得制度承载了物权法的价值，其包含了秩序、效率、自由和公平的价值追求。
价值之一：信赖保护和秩序价值
众多讨论善意取得制度的论文一般都认为《物权法》第106条所规定的善意取得制度是以维护善意第三人利益和社会公共利益，保护交易安全，稳定社会经济秩序为目的。“我国《物权法》第106条确立了善意取得制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。”[4]“善意取得是民法物权法规定的一项所有权取得的重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。”[5]维护交易安全的背后实际上是对人与人之间信赖的保护，交易安全是人们所追求的交易的秩序价值在法律上的反映。人与人之间一定程度的信赖是人们交易的基础，是现代社会维系和发展的基础条件，很难想象在人人自危处处怀疑的群体中交易是如何可能的。传统的农业社会因交通等物质条件限制而主要是一个熟人社会，人们的交往主要是在熟人之间进行，信赖保护不是那么迫切。历经工业社会进 入现代信息社会后，人们之间的经济交往主要在陌生人之间进行，随着社会发展及交往的频繁，信赖在社会中的作用越来越凸显，信赖作为秩序的基础元素成为社会的基础性利益，信赖保护也成为秩序维护的基础力量在人们的制度创设中受到重点关注，不动产善意取得制度以对信赖的保护体现着社会对秩序价值的维护。
