夫妻一方擅自出售夫妻共同房产的权利保护和应对策略
赵修方
【摘要】针对
婚姻法司法解释三所规定的夫妻一方擅自处置夫妻共同房产并满足一定条件时，另一方主张追索该房屋的，人民法院不予支持，探讨夫妻共有人、第三人的权利保护。
【关键词】夫妻；共同房产；权利保护
【全文】
夫妻一方擅自出售夫妻共同房产的权利保护和应对策略
——解读婚姻法司法解释（三）第十一条
2011年7月4日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过的“最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三) ”规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”
一、第三人适用该条的条件
首先，共同共有，出售未经共有人同意
该房屋按照法律规定应属于夫妻共同财产，一般来讲，处置该财产按照物权法规定应经共有人即夫妻另一方同意；一般来讲，房产局在受理及审核有关房屋产权转让手续时，会要求出卖人提供婚姻证明，因此，如果出卖人是已婚，一般来讲，房产部门会要求夫妻另一方签字确认；但在具体操作过程中可能也会有其他情况，导致该房屋未经夫妻另一方同意而出售。
其次，第三人善意购买
该规定实际主要要求第三人购买时不知道或不应知道该房屋为夫妻共同财产，包括不能和出卖人串通。如，购买人如果明知出卖人已经结婚、该房屋的取得是在夫妻关系存续期间、没有其他依法可以直接成为出卖人个人财产的情形，而进行购买，那么就不属于善意。其他的和出卖人串通等恶意购买行为都无法适用该条规定。
第三、支付合理对价
购买人要支付合理对价，不能以远低于市场价等不公平价格购买，否则构不成合理对价。
