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对房地产市场调控的若干思考

对房地产市场调控的若干思考


朱大旗


【关键词】房地产市场调控
【全文】
  

  房地产市场的健康发展,是事关国民经济发展全局、百姓基本生存条件和社会稳定和谐的大事,其重要性不言而喻。正因为如此,针对年初以来许多城市房地产价格过快上涨的势头,我国中央政府先后出台了一系列调控房地产市场的政策、措施,如《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)、国务院批准住房城乡建设部、发展改革委、财政部等七部委制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等。经过中央和地方政府的努力,国家统计局6月份公布的最新统计结果表明:5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,涨幅比4月份缩小0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点,环比涨幅为连续14个月新低。其中,北京地区5月房价同比上涨14.3%,环比下降0.1%。也就是说,和今年4月相比,5月北京房价略有下降。从国家统计局公布的数据来看,这也是连续15个月以来北京房价首次下降。据此,房地产调控政策在调控过快上涨的高房价、抑制投机性购房方面似已取得了阶段性成绩。但进一步的分析可知,各地房地产价格涨幅的收窄是以商品房成交量大幅减少、房地产企业股票市值大幅缩水为代价而取得的,老百姓的居住性购房需求、有房可住的刚性需求并没有因此番调控措施的采取而有大的改善,相反,房地产及对房地产投放海量贷款的银行板块股价大跌,带来了股市的大幅走低、加大了金融风险,也增加了我国经济向好发展的局面的不确定性。因此,如何进一步改进和完善房地产市场的调控问题,实在是我们每个关注国计民生的中国人不能不关心的切身的大问题。


  

  笔者认为,目前我国房地产价格过快上涨,并非全国各城市普遍快速、非理性上涨,有些城市尤其是一些中小城市其价格上涨仍在合理范围之内,是我国经济发展、交通人居环境改善、城市化进程中的逻辑必然,非理性的只是一些省市特别是一些大城市(如海南省海口市、三亚市,北京市等)。对房价的上涨,我们也不能仅看各城市的平均涨价水平,政府所宜做的是应保障低收入者有足够优质廉价的廉租房可租、中等收入者有合适价格水平的普通商品住宅可购,至于高档住宅、豪华别墅政府完全不用也不宜介入而应听凭市场调节,同时国家还可以通过税收手段从中获得可观的销售税收收入,如营业税、印花税、城建税、教育费附加等。因此,房地产宏观调控应当有保有压、差别化对待。缘此,笔者的看法是:有学者建议由地方政府制定房地产指导价来调控当地房地产,搞所谓“限价房”,其操作会相当不易——如为参考价、缺乏强制性,市场很难跟着走,如为强行价,则有搞死房地产市场、重回计划经济之虞;如果提高房贷利率、普遍收紧房地产信贷,对于房价理性的城市则无异于加雪于秋,妨碍工业化、城市化进程之果;如对首套、二套、三套购房实行差别化信贷政策(通过首付款数额大小、利率高低、禁止贷款等措施实现),因我国人口众多、地域辽阔、住房信息未能完全联网,各商业金融机构很难对申请贷款家庭的成员情况、房源情况掌握确实,即使能够掌握其营运成本也势必大为加大,因而很难在未来的信贷实践中具体落实;若按有学者建言对房产销售开征住房暴利税,则在目前住房需求刚性、流转税易于转嫁的情形下,反有推高房地产价格之后果,过去我国具有类似功能的土地增值税在税收征收实务中难于执行、形同虚设可为殷鉴。



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