第一，住宅建筑物与住宅区的关系未能理顺，调整住宅区权属关系的法律规范缺位。
作为住宅的城市型房地产，因在一宗土地上开发建设一座多层建筑物或多座多层建筑物而区别为两种主要的类型，前者可以直接从城市的市政设施获得水、电、气、热、采暖、排水、通信、电视等生活居住所需的诸多方面的供应和服务，后者（即我们所称的住宅小区）则由于城市市政设施提供的供应服务只达到住宅区边界外侧，还需要扩充利用大片的土地，建设大量的辅助供应服务设施，并相应地开拓建设道路、绿地、车库等场地设施。
作为住宅的建筑物系依托和依附于住宅区而存在，离开住宅区内的各类设施，建筑物的功能即告丧失，住宅区成为全体住户业主的居住共同体、财产共同体和“命运共同体”。建筑物虽为住宅区的主体部分，但业主的权利并非只限于建筑物，而应是无所不在地延及住宅区的全部版图和每个角落。我们从其他一些国家、地区可以看到，他们的城市房地产也都有这样两种类型，例如台湾的公寓大厦和集居地区，香港的多层楼宇和屋邨，美国、加拿大的Condominium（公寓大厦）和Multicondominium （多座公寓大厦）以及Gated Community（设置大门的社区），日本的建筑物和住宅区。虽然称谓不同，他们都将这两种类型作为住户业主的共同财产，统一纳入法律的调整范围。而我国现在的法律上只有建筑物的地位，对住宅区甚至没有提及，而物权法采用的建筑区划的概念则欠缺确定性和规范力，并不能代替住宅区，以至除建筑物以外的住宅区其他部分的权属关系仍处于模糊而不确定的状态。
第二，房屋和土地的关系未能理顺，调整土地权属关系的法律规范缺位。
房地产物权由房屋所有权和土地使用权构成，这是我国城市房地产的基本法律特征。房地产中的房屋所有权和土地使用权相互依存，不能被割裂而单独存在，两项权利只能归属同一主体，只能同时处分，这是在城市房地产管理法中已经确立的基本原则。但物权法只确认了业主的房屋所有权，即业主的建筑物区分所有权，而业主的土地使用权未获明示确认，致使住宅区的包括建筑物地基在内的土地使用权归属处于模糊而不确定的状态。
