（四）城镇地价远高于农村土地。对其巨大差额的贡献中，既有代表全民的政府投资的贡献，也有全体城镇居民个人的贡献。城镇居民的投资和消费都是抬升城镇地价，形成城乡地价之差的重要因素。离开城镇居民的贡献，城乡地价之差是无法想象的。全体城镇居民和全体人民是两个不同的民事主体，有着不同的权利、义务、责任和利益，因此，传统上把全体城镇居民混同于人民，无视其独立的利益和人格的做法是错误的。鉴此，政府无权代表全体人民独占这一收益，而应参照民法上添附理论中的附合原理，按照贡献的大小，与全体城镇居民分享这一收益：附合是指不同所有人的有形物结合在一起无法分离或不宜分离，而交易上认为是一物。对于动产与不动产的附合物的处理，原则上由不动产的所有人取得附合物的所有权，并由不动产的所有人给予对方补偿。增值后的城镇国有土地价值就是全体城镇居民的消费和投资贡献与政府投资以及增值前的城镇国有土地的附和物。基于上述理由，在确认城镇土地为全民所有的前提下，承认住房建设用地使用权为全体城镇居民私有，无疑是对全体城镇居民的合理补偿，是理所应当的。
二、住房建设用地使用权的法律特征和相关制度初探
确定住房建设用地使用权的私有性质后，我们可以探究一下它的法律特征和相关制度。
（一）有期限性和不可继承性。住房建设用地使用权是一种依附于国有土地所有权的它物权，而它物权都是有期限的，否则，便混同为所有权，因而，该权利是一种有期限的它物权。其期限的长短等于人的平均。对寿命长于平均寿命的居民，期限的长短等于其寿命。该权利原则上还具有不可继承性。理由有三：1、可以继承违反了有期限性。2、可以继承使其混同于国有土地所有权，是一种变相的侵犯。3、继承者已经依法自动享有均额住房建设用地使用权，继承是非必需的。4、可以继承违反了全体城镇居民按均等份额共享的原则，侵犯了其他城镇居民的利益。当然，有些居民活不到平均寿命，那么在剩余期限内应允许其继承人继承。理由是：1、不允许期限内的继承对寿命短于平均寿命的居民不公平。2、期限的不确性不利于住房建设用地使用权的自由流通。3、不利于鼓励富人按市场价格购买额外用地建豪华住宅，易造成地价偏低，损害城镇居民的利益。另外，剩余期限界满，法定继承人有优先购买权
（二）申请用地者必须符合条件，如移入者必须住满一定期限而且无房。
