平均“地”权紧急呼叫“土”改
从住房建设用地使用权的法律性质看住房建设用地使用权有偿出让制度改革
李东宏
【摘要】住房建设用地使用权是一种全体城镇居民的私权利。其内容是全体城镇居民对城镇住房建设用地按均等份额享有使用权。全体城镇居民本应自动按均等份额享有，而无须向政府购买。多用地必须向全体城镇居民购买。现行住房建设用地使用权有偿出让制度私权公卖，侵犯了这一权利，从基本制度层面强制地方政府、开发商和炒房者形成利益联盟，使中央政府的宏观调控只能同结果作斗争，是房价“越调控越高”的根本原因。为充分实现社会主义公有制的优越性，必须进行改革，用新制度取而代之。
【关键词】住房建设用地使用权；按份共有；富人和平民的利益共同体
【全文】
在目前的住房建设用地使用权有偿出让制度框架下，房价必然节节攀高，上不见顶。但是，不能怪罪地方政府、开发商、炒房者和市场。根本问题出在住宅建设用地使用权出让制度。该制度用看不见的手，强制地方政府、开发商、炒房者结成利益联盟，具有严重的弊端性：从法律上讲，它侵犯了全体城镇居民住房建设用地使用权，危及中下层城镇居民的生存权。从操作层面讲，它是地方政府、开发商、炒房者结成利益联盟的根本动因。如果不废除它，我们只能跟结果做斗争。
一、住房建设用地使用权的法律性质
我国城镇土地实行全民所有制，在此基础上实行国有土地使用权出让制度。我们可以把国有土地使用权分为住房建设用地使用权和其它建设用地使用权。其它建设用地使用权全民共享，服务全民，依法应由政府代表人民经营管理。而住房建设用地使用权则具有不同的法律性质：它不具有公有性，但受制于国家所有权，并在此基础上具有全体城镇居民平均主义按份共享性，是一种受制于全民所有权、由全体城镇居民以平均份额按份共享的、私有性物权。这就决定了，对住房建设用地使用权，全体城镇居民才是真正的物权人，而政府只承担物业管理人或物业管理监管人的角色和依法对城市进行行政管理的职责。其法理很简单：
（一）根据人权的平等性原则和城镇居民与农村居民在公有制上地位平等的原则，因为农村宅基地专用于农村居民建设住房，所以，城镇住房建设用地专用于城镇居民建设住房；因为农民无偿取得宅基地使用权，所以，城镇居民应无偿取得住房建设用地使用权。从这个意义上讲，住房建设用地使用权是全体城镇居民的私权利。根据人权的普遍性原则，国家不但应当保障农民无偿取得宅基地使用权，还应当保障城镇居民应无偿取得住房建设用地使用权。另外，任何人民国家的全体城镇居民通过法律授权，把住房建设用地使用权无偿让渡给国家，而后再从政府和开发商手中高价赎回，都不是他们的明智选择，也不是人民的明智选择，更不是国家及其立法者的正当选择。既然国家立法，以集体土地所有权和宅基地使用权制度保障了农村居民居者有其地，就必须在国有土地所有权的基础上承认，住房建设用地使用权是全体城镇居民正当的私权利。总之，住房建设用地使用权只能是全体城镇居民的私权利。而全体城镇居民法律地位平等，决定了该权利是全体城镇居民按均等份额共享的私权利。既然住房建设用地使用权是全体城镇居民按均等份额共享的私权利，政府就无权处分，并应承担物业管理人的职责。[把住房建设用地使用权作为城镇居民的私有性物权，是对现有民法理论的突破和创新。改革开放以来，我们适应时代发展的需要创造了许多新的法律制度，如建设用地使用权和土地承包经营权等。随着时代的发展，必须创造更多的法律制度。原因是，西方的法学、法律制度、经济制度和经济学理论等，只有经过改造后才能用于指导我们的改革实践，而改造就意味着创新。盲目的吸收借鉴而不加以改造，意味着失去自我。我们改革中的许多失误，便是因此而生。比如城镇居民医疗保障改革和国有企业改革中的诸多失误.。]
