商品房买卖纠纷不应适用《消法》
颜雪明
【关键词】商品房买卖纠纷；《消法》
【全文】
长期以来，商品房买卖纠纷应不应当适用《消法》49条，即欺诈双赔的规则，一直存在不同意见。
参与起草《消法》的著名法学家梁慧星先生的观点是否定的。他的理由有三：一是《消法》制定时，针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题，其适用范围不包括商品房。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。二是商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异，商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况，与普通商品交易中的欺诈行为不能等量齐观，商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。三是商品房买卖合同金额巨大，动辄数十上百万，如判决双赔，将导致双方利害关系的显失平衡，在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。[1]
而主张适用消法的，则抓住消法第二条“为生活消费”的定义，认为从文义解释，商品房是商品，购房人是消费者，那么，购房者就应当受消法保护。
对比两种观点，我们发现，两者对准的并不是同一个焦点。购房者是不是消费者，商品房是不是商品，与商品房买卖中的纠纷是否适用消法，不是一个问题。也就是说，就算商品房是商品，购房者是消费者，也不意味着商品房纠纷就必须适用消法。
商品房纠纷是否适用消法，最权威的结论，当然是立法机关出面作出解释。但二十年来，立法机关未对此发表任何意见。事实上，我国的立法解释，除了关于香港基本法的解释外，基本上是一片空白。但这并不妨碍我我们通过消法制定的时代背景、立法宗旨、商品房交易的特殊性及相关特别法的规定等方面综合分析，得出符合法理也合乎实际的结论。
平心而论，我国的商品房市场是一个相当特殊的市场。主要表现在，拥有商品房的，只是城市中的极少数人，它体现出社会财富高度集中的畸形状态。以商品房建设最早、市场最为成熟的深圳而言，目前定居人口约1400万，住宅总面积约4亿平方米，而商品房加保障房的总量约7800万平方米，减去保障房约2500万平方米，商品房不过5300万平方米[2]，约合50多万套。按每套两名产权人计算，业主只有100万人，再考虑到拥有商品房的人基本上都不只一套房子（有研究者认为，深圳目前商品房入住率仅为45%左右，大部分房子是用来投机[3]），业主人口还要大打折扣。去年各地政府推出的商品房限购政策，也印证在各大城市，有商品房的人拥有两套以上房子是普遍现象。因此，我大胆估计，拥有商品房的人，在城市人口总数中，大概不会超过10%。
