浅析“退房潮”中的司法处理原则
周月萍;郝肖赞
【关键词】“退房潮”；司法处理
【全文】
自2010年开始，随着一系列楼市政策的推行适用，房地产新政的调控效果日益凸显。因新政引发的“退房潮”也从北京、上海等一线城市波及到二三线。出于对房地产价格下降的预期，或由于银行贷款政策变化影响到买房能力，很多购房者提出解约，返还定金或已付款项，纠结于退与不退间的民事纠纷接踵而至……
协力律师事务所建筑房地产法律研究中心基于常年在房地产法律事务方面的实践积累和理论研究，分析梳理近期相关案例，浅析此番“退房潮”中相关法律纠纷的司法处理原则。
一、新政的影响：
1、按照家庭购买套数确定贷款成数和利率，对购买多套住房提高了首付款和利率。
2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式公布。该通知规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍……要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
2、限制购房，打压楼市异地投资
新国十条规定对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年10月7日，上海市政府出台《关于<进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见>》，规定本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下同）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
从这些规定可以看出，新政对房地产销售带来的影响归结为四方面，即：贷款成数、贷款利率、停发第三套住房贷款、提高异地购房贷款条件及限制购房等。
