除“以宅投资”外，愈演愈烈的“民宅商用”行为同样需要进行严格管制。现行规制“民宅商用”行为的法律依据主要是《物权法》第77条关于将住宅改变为经营性用房的规定。从其文义不难看出，不仅“《物权法》并不禁止将住宅改为经营性用房的行为”，[30]而且其他法律、法规也未见禁止。
将住宅变为经营性用房的关键条件是“应当经有利害关系的业主同意”。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《建筑物区分所有权纠纷解释》）第11条的规定，有利害关系的业主包括两种：一种是指“本栋建筑物内的其他业主”，另一种是指能“证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”的同一建筑区划内的本栋建筑物之外的业主。因为生活质量不完全取决于物质条件，而是与一个人的价值取向、思想观念、心理和生理等要素紧密相关的，所以生活质量是否受到或者可能受到不利影响，判断起来相当不易。判断标准的不确定性，明显为“民宅商用”行为提供了可乘之机。
需要指出的是，《物权法》没有明确规定未经有利害关系的业主之同意将住宅改为经营性用房的法律后果，《建筑物区分所有权纠纷解释》也没有作出任何规定。由此完全可以得出这样的结论，关于“民宅商用”行为，现行法实际上旨在为将住宅改为经营性用房提供合理通道，而并不重视擅自将住宅改为经营性用房的规制问题。在此情况下，也就不难理解许多纯粹的居住区为何大量存在经营按摩、洗脚、美容、理发、杂货、餐饮及其他营利事业的现象。如果不改变现行立法，严格制止将住宅改变为经营性用房的行为，那么基于住宅建设用地使用权自动续期制度的制度性优势，业主为节省经营成本而将住宅转变为经营性用房的“民宅商用”现象就会愈发严重。至于应如何修正现行法加以应对，需要作专门探讨，兹不展开。
五、结语
自动续期制度是《物权法》第149条破旧立新的产物。相较旧的申请续期制度，自动续期制度的根本特性不是续期程序上的“自动性”，而是续期时无须支付出让金或仅支付少量土地使用费。加之自动续期无次数或最高时限的限制，自动续期制度实质上赋予了住宅建设用地所有权人一种长久使用国有土地的福利。立法者创设住宅建设用地使用权自动续期制度的目的，是为了保障“居者有其屋”的住房人权，使国民安居乐业。在判断城镇建设用地是否属于住宅建设用地时不能纯粹依据物理上的住宅概念，而需以适宜居住的住宅观念为基础，把住宅建设用地扩张解释为城镇控制性详细规划中旨在满足人们生活居住需要的居住用地。
迥异于一般商品，住宅具有消费品和投资品、必需品和奢侈品的多重属性。特别是在房价持续攀高、物业税阙如的情势下，作为一种优质投资品，住宅深受投资者的青睐。自动续期制度因为能使住宅所有权人享有一种恒久、无偿的建设用地使用权，所以必将进一步刺激投资性购房或“民宅商用”行为。如此之下，自动续期制度作为一种保障国民住房人权的福利措施很可能会被滥用，同代人甚至是不同代人之间会发生能否公平享有建设用地使用权的社会问题。因此，在承认住宅建设用地使用权续期自动、无偿、无时限时，从保障住房人权与城市土地国有制出发，应通过征收建设用地使用权持有税或物业税的方式配套建立住宅数量限定制度；同时，应完善《物权法》第77条关于将住宅转用于经营性用房的规定，建立严格的住宅用途管制制度。
【作者简介】
朱广新（1972-），男，河南商水人，法学博士，《中国法学》杂志社编辑。
【注释】参见盛翔：《住宅70年后续期问题不应模糊搁置》，《检察日报》2009年3月23日；刘宇鑫：《住宅70年续期拟删除“无偿”》，《北京日报》2009年3月24日。
即山东省青岛市黄岛开发区阿里山住宅小区20年使用期限的住宅建设用地使用权到期事件。阿里山住宅小区建于1989年，作为住宅土地使用权出让的试点，仅仅规定了20年的土地使用期限。参见徐先友：《青岛住宅土地使用权续期的标本意义》，《中华民居》2009年第4期；劳力：《首个土地到期住宅该如何续期？》，《检察日报》2009年3月30日；花椒、晓华、美英：《首例到期住宅用地面临续期难题》，《中国国土资源报》2009年4月9日。
参见《
中华人民共和国城市房地产管理法》第
22条之规定。根据《
中华人民共和国物权法》第
148条的规定，因依公共利益提前收回土地使用权的制度，同样适用于住宅建设用地使用权。
参见崔建远：
《物权法》，中国人民大学出版社2011年版，第312页。
参见史尚宽：《债法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第702页。
所有权是一种永久支配标的物的物权，当事人不得依契约预定其存续期间。参见王泽鉴：《民法物权》第1册，中国政法大学出版社2001年版，第151页；谢在全：《民法物权论》（上册），中国政法大学出版社1999年版，第121－122页。
参见全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室编：《
物权法立法背景与观点全集》，法律出版社2007年版，第38页。
这与续期制度旨在保有地上建筑物或续期制度为了解决有期限的建设用地使用权与无期限的房屋所有权之间的权利冲突问题的初衷是一致的。
换言之，土地使用权期满后，土地上房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定。所谓依照法律、行政法规的规定，具体是指依照《
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第
40条的规定。
参见郑世刚：《我国住房市场的经济学分析及政策建议》，《华中师范大学学报》（人文社会科学版）2008年第5期。
由于住宅建设用地和非住宅建设用地两个概念的外延互相排斥并且它们的外延之和穷尽了属概念的外延（矛盾关系），因此按逻辑学理论，只要界定了住宅建设用地的含义，非住宅建设用地的含义则不言自明。
迥异于城镇居民的房屋取得状况，在农村地区，农民只有先取得宅基地使用权才能实施建设行为，进而取得房屋等地上建筑物的所有权。
参见马天柱：《住宅建设用地使用权期满自动续期的若干思考》，《天津商业大学学报》2008年第2期。
参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《
中华人民共和国物权法———条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社2007年版，第275页。
王利明：《
物权法研究》（下卷），中国人民大学出版社2007年版，第169页，第170页。
参见肖泽晟：《我国住宅权行政法保护缺失分析》，《行政法学研究》，2006年第1期。
［德］鲍尔、施蒂尔纳：
《物权法》（上册），张双根译，法律出版社2004年版，第18页。
参见朱福惠、李燕：《论公民住房权的
宪法保障》，《暨南学报》（哲学社会科学版）2009年第2期。
参见安建主编：《
中华人民共和国城乡规划法释义》，法律出版社2009年版，第83页。
根据《
城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第
39条的规定，土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
参见孙宪忠：《中国
物权法总论》，法律出版社2009年版，第5页。
参见《
中华人民共和国民法通则》第
8条的规定。
参见马新江：《建设用地使用权应当有偿续期》，《中国财政》
2009年第12期；于永建、崔永林：《“自动续期”不等于无偿续期》，《中国土地》2009年第5期；符振彦：《住宅用地70年后续期有偿？还是无偿？》，《北京房地产》2009年第5期。
参见周洪政：《住宅建设用地使用权期间届满要否交纳土地出让金》，《人民法院报》2010年7月7日。
参见《
中华人民共和国宪法》第
10条第1款、《
中华人民共和国土地管理法》第
8条第1款、《
中华人民共和国物权法》第
47条的规定。
王利明：《
物权法研究》（上卷），中国人民大学出版社2007年版，第579－580页。
