住宅建设用地使用权续期制度对“民宅商用”或“以宅投资”行为的推动，促使我们深入思考如下问题：第一，《物权法》第77条关于“将住宅变为经营性用房”的规定是否合理？第二，应否对一户多宅、“以宅投资”现象作出合理规制；如果应当规制，那么又该如何进行规制？在回答上述问题之前，必须先行解决将住宅建设用地与非住宅建设用地区别开来———明确自动续期的客体———这一基础问题。
二、自动续期的客体认定及其对城乡规划法的影响
从《物权法》第149条采“住宅－非住宅”之用语不难看出，建构二元化续期制度的基石是住宅建设用地这一用语。[11]由于宅基地这个概念被《物权法》专门用来指称作为农村集体经济组织成员（农民）住宅地基的土地，因此住宅建设用地主要指作为城镇居民住宅地基的国有土地。不过，如果撇开城镇和乡村、集体所有土地和国有土地这两个因素，仅仅从“居者有其屋”这一生活或生存需求出发，那么宅基地和住宅建设用地实际上就是住宅用地或住房用地。根据强制性国家标准《城市居住区规划设计规范》（ＧＢ50180－93）的规定，住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地的总称。
对住宅建设用地上述文义的解释看似清楚明了，实则掩藏着这样一个重要问题：能否仅仅以房屋是否属于住宅（依实际功能而定）来判定建设用地的土地使用性质，进而以住宅的空间布局来划定住宅建设用地的范围？由于城镇尤其是大中城市的居民，在绝大多数情况下都是因购买房屋而依《物权法》第147条规定的“地（权）随房一并处分”规则一起取得建设用地使用权的，[12]因此依房屋的实际功能来认定城市建设用地的使用性质或功能并非毫无根据。[13]但是，如果住宅建设用地仅指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地，那么住宅建筑区划内的公共服务设施用地、道路用地及公共绿地将被排除在外。如此，许多纯粹的住宅小区用地难免会被破碎地分割为住宅建设用地和非住宅建设用地。如此之下，不仅会产生如何分割住宅用地和非住宅用地的难题，而且住宅小区完整的生活功能难免不会因不同的续期制度而受到不良影响。
显然，纯粹以住宅建筑（房屋）来确定、丈量住宅建设用地过于机械、狭隘，与城镇居民的实际居住生活要求相去甚远。就像农民的宅基地并非仅仅用来为住宅提供基底那样，住宅建设用地也同样不可能只是用于满足住宅建筑的基底。如果依人均用地指标这个建设规划标准衡量，那么在城镇人口的居住聚集度比农村人口的聚集度更高的现实背景下，住宅建设用地的面积应远远大于住宅建筑的实际占地面积。
既然住宅建设用地这一概念之文义过于狭窄，那么通过科学的法解释方法扩大其适用范围就显得相当必要。至为关键的是，应基于何种目的并根据何种方法来实现这种扩张。为此，有必要深入分析一下《物权法》第149条第1款的立法目的。
住宅建设用地使用权自动续期制度在《物权法（草案）》（第四次审议稿）中才被新增进来。因为无立法理由书可查，所以只能从权威部门和权威学者对《物权法》第149条的解释中寻求立法者除旧立新的目的。在全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会民法室的工作人员看来，之所以确立自动续期制度，是因为申请续期之程序既加重了百姓的生活负担，又增加了行政管理成本。[14]而根据王利明教授的看法，自动续期制度是为了化解房屋所有权受建设用地使用权存在期限限制的难题，以切实保护公民的房屋所有权，因为“房屋是公民安身立命之本，保护公民的房屋所有权也是保护公民的居住权和基本人权”。[15]前一种观点不足为信，理由在于：如前所言，续期申请重形式、轻内容，操作起来并不繁琐，如果不收取申请费，申请程序可以像办理房屋所有权证那样简单，申请续期不会过分增大行政管理成本和百姓生活负担。后一种意见比较合理，原因在于：自动续期的优势主要体现在续期时不交出让金或仅支付少量土地使用费，房屋所有权不再被国家无偿收回。也就是说，人们一旦以购买、自建、合建等方式首次拥有了住宅，则从此既无需担心若干年后房屋可能会被国家剥夺，也不再顾虑因保有房屋而额外再向国家支付土地出让金或土地使用费。从土地与房屋之间的法律关系来看，上述结论意味着，人们一旦享有了房屋所有权，即对房屋占用范围内的土地享有不受时间或金钱限制的使用权。
迥异于其他生活必需品，住宅是私人财富的寄存地、社会交往的起点和归宿、生命的依托、精神的家园。进一步说，住宅被普遍理解为每个人正常生活不可缺少的空间及物质条件，是每个人人身自由的自然延伸，是个人自由的城堡，是公民权利的“守护神”。[16]《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第39条、《中华人民共和国刑法》第254条、《中华人民共和国治安管理处罚法》第40条之所以特别规定“公民的住宅不受侵犯”或“禁止非法搜查或侵入他人住宅”，其意即在于此。在土地日益稀缺、地价持续高涨之当今社会，拥有一套住宅相当不易，保有一套住宅在民众生活中具有极端重要性。因此，房屋的得失对人之生存的影响远非其他生活必需品所能比拟。但必须指出的是，在房屋和土地分别被赋予独立交易地位的我国不动产法律制度下，如果在享有房屋所有权之后不能拥有永久使用土地的权利，那么物质上再坚固的房屋终究也会被土地（所有权人）所吞噬。因此，相对于房屋所有权，人们对作为房屋地基的土地拥有何种性质、期限的权利就变得更为重要。恰如德国学者所言：“土地对于人类之个体与整体均是生存基础意义上的‘财产’基础。”[17]因此，如果不承认私人可对房屋占用范围内的土地享有无期限的土地使用权，那么房屋所有权本身就不足以使人们安居乐业。
