论住宅建设用地使用权自动续期及其体系效应
朱广新
【摘要】住宅建设用地使用权自动续期制度旨在赋予住宅建设用地使用权人一种长久、无偿使用国有土地的福利，以满足住房人权的基本要求，使国民安居乐业。立法应以适宜居住的住宅观念为基础，把住宅建设用地扩张解释为城镇控制性详细规划中以住宅用地为核心的居住用地。为防范自动续期制度被滥用于投资性购房或“民宅商用”行为，应通过征收建设用地使用权持有税或物业税的方式间接控制个人拥有住宅的数量；完善《
中华人民共和国物权法》第
77条关于将住宅转用于经营性用房的规定，建立严格的住宅用途管制制度。
【关键词】住宅建设用地使用权；自动续期；居住用地；自住住宅
【全文】
住宅建设用地使用权自动续期制度（自动续期制度）是一项极具中国特色的物权法制度，在《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）制订期间就备受关注。2009年，随着《中华人民共和国土地管理法》修订中放弃无偿自动续期方案[1]和全国首例住宅土地使用权期满续期事件[2]的发生，围绕自动续期应否缴费、应否有时间限制等问题，一时社会各界热议自动续期制度。其实，从法律适用上看，自动续期制度所涉问题远不像应否缴费、应否有时间限制那样简单。系统地看，这一制度既牵涉到如何认定自动续期的客体———“住宅建设用地”———这个基础概念，又涉及由自动续期与申请续期之法律效果反差所连带引发的一系列问题。笔者拟以我国现行法律、行政法规为基础对所涉问题作出系统回答，以期裨益于相关理论和实践。
一、自动续期制度的特性与效果
自动续期制度是由非住宅建设用地使用权申请续期制度（申请续期制度）发展而来的一项新制度，研讨该制度必须以申请续期制度作为参照或出发点。
申请续期，是指在土地使用权存续期限即将届满前，以向土地出让方提出继续使用原有宗地之请求的方式使土地使用权不间断地持续存在下去的制度。申请续期法律效果的发生虽然须取决于土地出让方的批准（实质上为同意），但因为法律明确规定“除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准”，[3]所以只要土地使用权人按规定时间（至迟于权利届满前一年）提出了续期申请，土地出让方必须予以批准。由于提交规定的书面文件即可满足续期申请的法定要求，因此，经申请获得续期实际上是件轻而易举之事。自动续期，是指无须权利人向土地出让方事先提出继续使用土地的申请，自建设用地使用权使用期间届满之日起，原建设用地使用权设定合同约定的土地使用期间自然顺延一次。[4]相比申请续期，自动续期有如下特点：第一，依法定事件（期间届满之事实）而自觉延续，无需任何人力和花费；第二，续期时间的长短完全依初据始订立的土地使用权出让合同而定，即首次约定的使用期限有多长，以后续展的期限就有多长。
申请续期的批准虽然徒具形式，但依《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第22条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）第41条的规定，土地出让方准予续期，并不意味着土地使用权即可继续存在下去（获得续期）；只有重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金并办理登记，土地使用者才享有继续使用土地的权利，即续期才真正发生。由于续期是指期限届满后原有权利持续不断地存在下去，而不是指旧权利消灭后随即产生一种新权利，因此所谓“重新签订合同”应解释为对出让合同作出适当变更。合同变更的内容至少应包括如下两项：一是权利存在期限，二是出让金的数额。在此情况下，所谓“办理登记”，应指办理土地使用权变更登记。变更权利存在期限，主要是指重新确定权利的存续期限。就此而言，重新签订合同并非一种纯粹的合同变更行为，而更像一种合同更改行为。只不过，为更好地保护土地使用权人的利益，把重新签订合同解释为一种合同变更行为更为适宜。[5]重新确定权利存续期限，即在法定最高年限下，重新约定土地使用权的存续期间。由于此种约定，具有保有土地和地上建筑物的双重目的，明显不同于土地使用权的首次取得，因此土地使用权人可依自己的实际需要（建筑物的寿命）决定权利存续期限的长度。
由于《物权法》第149条既未规定自动续期的次数，又未限定自动续期的最高年限，因此法律首次确定的权利存续期限一旦届满，住宅建设用地使用权可以一而再、再而三地按第一次约定的期限无限顺延下去。如此之下，住宅建设用地使用权实质上从一种有期限的他物权变成一种看似有期限、实则无期限的他物权。在《物权法》关于“所有权人不得干涉用益物权人行使权利”的制度约束下，国有土地所有权会受到住宅建设用地使用权的长期限制。这无疑彻底排除了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定确立的土地使用权期满后房屋由国家无偿取得的规则（无偿取得规则），使住宅所有权真正回归其恒久性。[6]
