该房产能否执行
刘峰
【关键词】房产；执行
【全文】
【案情】
张某从家中外出走到楼下时，正遇被执行人李某与他人打架，李某掷出的砖头恰巧击中张某。经法医鉴定，张某构成轻伤。张某起诉后，法院判决李某赔偿张某医疗费、伤残补助费等共计35200元。判决生效后，李某未履行付款义务，于是，张某申请法院执行，要求拍卖李某的一处房产偿还欠款，执行人员便将该房产查封。该房居住人王某提出异议，称该房是其合法财产，不是李某的财产，要求解除查封。经查，该房是王某从李某手中购买的，约定办完房产过户手续后付清全部房款，后来李某下落不明，所以该房过户手续一直未办。
【分歧】
王某所提的异议是否成立？法院能否执行该房产？有两种观点。
第一种观点认为：王某所提异议不成立，因为，该房屋没有办理登记过户手续，房屋转让无效，房屋产权没有转移，该房仍然属于李某财产，既然房屋仍然归李某所有，法院就可以拍卖房屋，用拍卖所得价款偿还李某欠下张某的债务。
第二种观点认为：王某所提异议成立，因为，该房屋李某已在两年前卖给王某并交付，虽然没有办理产权过户登记，但买卖合同有效。王某作为买卖合同的债权人，张某作为借款合同的债权人，两个债权是平等的，都应当同等的受到法律保护，法院不能为保护一个债权而损害另一个债权。所以，该房屋不能执行。
笔者同意第二种观点。
【评析】
本案涉及到债权与物权、合同效力与物权变动的关系等问题。
一、 买卖房屋未办理登记过户手续，合同是否有效
根据法律规定，因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理登记过户手续。但未办理登记过户手续，房屋买卖合同是否有效呢？《合同法》实施前，理论界存在较大争议，实践中也有不同做法，但《合同法》实施后，比较统一的观点认为：不动产办理登记过户手续是物权变动的要件，不是买卖合同生效的要件。因为：
1、 法律、行政法规没有特别规定房屋买卖合同自办理登记过户时生效。
