四、关于明晰BT模式与代建制中项目产权的建议
笔者认为，立法机关应尽快出台关于BT及代建制的法律或行政法规予以规范。在相关法规出台以前，根据现有法律框架，结合实务操作，笔者从项目产权界定的角度提出如下建议：
1、BT模式中应赋予中标人（即BT投资方）建设单位主体地位。即BT投资方通过与政府授权部门签订的BT合同和特许权协议，由其设立的项目公司取得建设单位的主体地位。除合同另有约定外，该项目公司依法享有建设单位的权利义务。而代建制中中标人（即代建单位）仅是专业的项目管理单位，并不取代建设单位的主体地位，除非地方法规另有规定，否则，其不享有建设单位的权利义务。
2、BT投资方或其设立的项目公司应作为项目建设手续的申报人和被批准人。而代建单位仍应以甲方（建设单位）代理人的身份申报项目建设手续。项目建设手续的申报人和被批准人应为建设单位而非代建单位。
3、BT投资方或其设立的项目公司不仅享有项目在建工程的所有权，还应享有项目土地的国有土地使用权。目前实践中，地方政府关于BT投资方对项目物权方面的表述大多没有涉及或语焉不详。而从BT的本意来看，BT投资方的收益最终是通过政府授权单位支付的项目回购款来实现的。既然是回购，就必然涉及到产权的转移。因此，在特许权协议中赋予BT投资方通过项目公司拥有在建工程的所有权和相应项目用地的国有土地使用权，是BT模式的应有之义。
4、BT模式中的回购可以采取项目直接回购或项目公司股权回购的方式实现。根据我国《物权法》第9条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，BT项目公司自项目竣工后，通过初始登记，取得项目不动产的物权。此后，项目的回购可以通过两种方式来实现：其一，是项目的直接回购（资产转让方式），即项目公司按约定价格将项目物权过户登记到政府授权部门（甲方）指定的项目管理人名下。其二，是项目公司的股权回购（股权转让方式），即BT投资人将项目公司的100%股权，按照约定的回购价格转让到政府授权部门（甲方）指定的第三方名下，BT投资人完全从项目公司股东中退出。从两种回购方式的税收成本相比较来看，第一种方式中，BT投资人取得投资收益需要经过二次纳税方可实现。而在第二种方式中，BT投资人取得投资收益过程中仅需要纳税一次，税收成本明显较低，且股权转让操作便捷。在回购过程中，作为项目管理人的项目公司主体地位不变，更容易保证项目运营的连续性。因此，建议BT合同中采取第二种回购方式为宜。
