该房屋租赁协议是否有效
冯万超
【关键词】房屋租赁协议
【全文】
案情：东方广场公司经区发展和改革局批准，经区城建部门同意，由东方广场公司投资将原来的花鸟宠物市场改建为营业用房，并对外公开招租。营业用房建好后，东方广场公司同被告陈某某于2007年7月29日签订一份《房屋租赁合同》，约定将位于东方广场中华路，建筑面积约300平方米的营业用房租赁给被告陈某某使用，租赁期限自2007年8月1日起至2012年9月30日止。被告陈某某经东方广场公司准许，可以转租全部或部分营业用房。2007年11月1日，被告陈某某将承租的该营业用房从石塔上方向倒数过来的第一间转租给原告徐某经营童装。转租时，原告徐某也知道该房屋是被告承租的东方广场公司的临时建筑的事实。被告陈某某同原告徐某双方于2008年4月16日补签了一份《租房协议》约定：“租赁期限自2007年11月1日起至2012年10月30日止，原告徐某向被告陈某某交纳保证金25000元，徐某除交纳房租外自负水电费，如一方无故终止合同，需赔偿对方经济损失50000元。”东方广场公司对该转租行为予以认可。协议签订后，原告徐某按约定交纳了保证金，并交房租到2008年7月。2010年6月，原告从他人处得知该房屋无产权证，而且将被拆除，随即找被告提出不再租赁房屋，要求被告退还保证金，但被告说原告违约，拒不退还保证金。原告故起诉到法院，请求判令确认原、被告双方签订的租房协议无效；判令被告返还原告保证金25000元；由被告承担本案诉讼费。原告使用该房屋至2010年7月30日，将钥匙交给被告，被告不同意原告终止合同，现该房屋处于空置状态。
分歧：对本案中的房屋租赁协议是否有效，有三种意见：
第一种意见：被告陈某某出租给原告徐某的房屋不论如何取得，出租房屋人都应取得该房合法的所有权，如果没有合法所有权，就不能出租，东方广场公司的出租房屋的行为就是不合法的。所以，由于东方广场公司没有产权证，被告出租的房屋从源头上就不合法，故双方签订的租房协议无效，原告的诉讼请求应予以支持。
第二种意见：本案的关键在于东方广场公司是否有该房屋的合法所有权。要查明这一事实，必须追加东方广场公司为第三人参加诉讼，查明房屋所有权情况。
第三种意见：租赁合同是转移租赁物的占有、使用、收益权合同，并不转移其所有权和对租赁物的处分权。被告将其从东方广场公司租赁而来的房屋部分转租赁给原告，仅转移该房屋的占有、使用、收益的权利，并不涉及该租赁房屋的所有权问题，原告也无证据证实被告转租的租赁物来源不合法以及被告转租该房屋的使用、收益权利的行为违反法律规定。原被告双方在订立《租房协议》时，双方并不存在可能导致合同无效的行为。因此，原、被告双方签订的《租房协议》合法有效，原告的诉讼请求本院不予支持。
