代结论：预告登记设立的现在与将来预告登记兼具实体和程序的双重性质，《物权法》第20条仅仅对预告登记的实体效力作出原则性规范，欲使预告登记之功效的实现，法律必须再做出进一步的细化规定。对于登记问题，物权法已做了技术性规定，即《物权法》第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。然而，物权法颁布之后，在一段时间内，并未形成关于预告登记的可据操作性规范，使得预告登记仅仅停留在纸面上。之后出台的《房屋登记办法》和《土地登记办法》有效地弥补了物权法规范过于原则的不足，从程序上为预告登记的设立提供规范基础。
但是，目前关于预告登记的规范仍然不足，规范之间缺少协调，并且很多方面存有法律漏洞，所以，在统一的不动产登记制度建立之前，需要我们对现有规范进行整合，运用民法解释方法、法律漏洞填补方法等民法方法，解决当前预告登记适用过程中疑难问题，使预告登记制度之价值得以充分展现。以土地预告登记为例，《土地登记办法》未就登记程序做具体规定实属法律漏洞，但基于房屋和土地同属不动产，两者交易规则极为类似。在土地预告登记适用法律方面可以采用类推填补漏洞方式，类推适用房屋登记办法中的相关规定。笔者认为，要想从根本上解决上述问题，其关键是建立一部概念清晰、种类齐全、结构严谨的不动产登记法。作为登记类型之一的预告登记制度应该在登记法总则的指导下，全面规范预告登记有关的程序性事项，真正实现与物权法的衔接和协调。
【作者简介】
吴春岐，单位为中国人民大学法学院。
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