3．退出机制
它是住房保障全面和动态管理机制建设的重点。国外许多国家对于保障性住房的退出都有严格规定。例如，新加坡对违规申请保障性住房者施以高达5000新元的罚款或者6个月的监禁，乃至两者兼施。相比之下，我国住房保障的退出除了租赁补贴外，其他诸如廉租住房、经济适用房等，都还缺乏相应的刚性。在强化退出机制刚性和力度的同时，还应当通过利益引导让保障对象主动退出。
(六)建立合理的住房保障体系
我们认为应建立以廉租房、公共租赁房为主的租赁性住房保障体系。中国住房困难家庭占比例较高，政府要保证“人人有房住”而不是“人人有住房”。笔者建议：一要租赁性住房可由现行的出让土地建设改为租赁土地建设；二要建立新建商品房出租房屋保留制度。开发商必须在新建商品房项目中保留可销售面积的一定比例的住房用于出租。住房必须进行简单装修，装修标准达到直接满足房屋使用功能。开发商保留房屋出租的可享受减免税收政策；三要租赁性住房收取房租的依据和标准，可严格按家庭收入的比例收取房租；四要强化政府的调控作用，促进企业参与市场化运作。充分利用政府手中的经济杠杆，引导企业参与公共租赁住房的建设，通过税收、土地、金融等配套政策，鼓励并调节参与企业的利益分配，即建立和完善市场调节和政府保障相结合的保障性住房供应体系。政府也可通过市场化购买、租赁等方式获取房源，减少政府的寻租空间，活跃住房二级市场。
(七)实现保障方式的创新
我国东西部发展差异较大，各个城市在房屋供给、住宅市场发展阶段、房屋中介服务发展等方面存在着一定的差异，因此需要根据不同的特点和发展阶段，选择适合本城市的保障方式。在存量房较少，房地产中介服务业不发达的城市，应首先实施供给方政策，当存量房达到一定的量后应转向需求方政策，直接给低收入阶层租房或购房补贴；在存量房较多，房地产中介服务业不发达的城市，则应该大力扶持房地产中介服务业，加大住房二级市场的开放程度，然后再实施需求方政策[11]。
【作者简介】
王金兰，河北政法职业学院教授。丁志岩，河北政法职业学院副教授。
【注释】窦竹君．美国住房信贷资产证券化的法律规制及对我国的启示．河北法学，2003，(1)．
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