日本房产泡沫破裂后为何能社会稳定
徐梅
【摘要】近期在上海、杭州等城市，一些购房者聚众要求开发商退房或弥补差价，甚至出现了过激行为。这一现象为我们敲起了警钟：在促使房价回归理性的同时，切莫忽视潜在的社会问题。日本20世纪90年代初房地产泡沫破灭的经历，或许对我们能有某些借鉴和启示。
【关键词】日本；房产泡沫；社会稳定
【全文】
是泡沫终会破灭，现在日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半
世纪80年代中期以后，在美国的施压下，日元被迫大幅度升值，给日本对外出口造成负面影响。为防止经济下滑，日本政府多次下调官方利率。日元升值和宽松货币政策的背景，加上长期以来日本政府对银行的过度保护、金融监管存在漏洞、信息披露制度不健全、银行风险意识淡化等因素，大量资金被释放出来，并流向了股市和房地产市场，推高了股价和地价，房地产泡沫逐渐形成。在短短几年的时间里，东京的地价市值就上涨到相当于整个美国的地价，足见这一时期日本的地价飙升到近乎荒唐的地步。
然而，是泡沫终究会破灭，只不过当你身处泡沫之中时，常常会被浮躁和奢华所诱惑，从而迷失了方向，正如美国前联邦储备委员会主席格林斯潘所言，“只有当泡沫破灭后才会意识到它的存在。”1990年3月27日，大藏省发布了“金融机构不动产融资总量限制”的通知，开始对不动产融资进行限制，这一措施的实施后来被称为日本房地产泡沫破灭的“引火擎”。随后，日本各大银行开始大幅度减少发放有关房地产的贷款规模，提高贷款利率，并开始征收地价税。这些措施对抑制房价上涨产生了效果，日本房地产泡沫走向破灭。1991年以后，日本几大都市圈的地价开始明显下跌，现在日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半。
战后经济上的巨大成功导致对泡沫缺乏警惕，多数人相信“土地神话”会继续
在20世纪80年代中期之前，日本没有经历过泡沫经济，缺乏对泡沫经济的认识和警惕性。战后经济上的巨大成功，又大大助长了日本的自信心，对于80年代后期的资产迅速膨胀，很多日本人形成错觉，认为是“一个崭新时代的到来”。这也是为何在房地产泡沫时期日本政府和媒体一直没有人公开表示过对泡沫破灭的担忧，而民众更多看到和听到的是“土地升值”、“银行不倒”、“三菱并购美国洛克菲勒中心”等令人鼓舞的消息。多数人也相信，日本强大的经济实力、土地资源的稀缺性等会支撑“土地神话”的延续。
