“住改商”不仅仅是一个法律问题
王建勋
【关键词】住改商
【全文】
前不久，最高人民法院发布司法解释，规定“住改商”申请须获得本栋建筑物内所有业主一致同意。该文件公布后，赞者弹者各执一词。赞者认为，全体一致同意的要求基本上堵死了“住改商”的口子，不用再担心由此带来的烦恼；而弹者则认为，全体一致同意的要求太苛刻，这种一刀切式的规定可能在一些情况下会损害多数人的利益。可以说，双方的看法都有一定道理，争论恐怕还会继续。在很大程度上讲，“住改商”不仅仅是一个法律问题，甚至可以说，“住改商”是一个很难依赖法律解决的问题。
很多人痛恨“住改商”的理由是，它擅自改变了房屋的居住目的和用途，并会给“利害关系人”的生活带来不利影响。但问题是，一间房屋的目的和用途并不是天然的，并非房屋性质本身决定了它的目的和用途，相反，房屋的目的和用途是由其主人决定并可以发生改变的，所有的房屋都既可用来居住也可用来经商。如果一幢住宅楼里的所有业主都愿意将其房屋用来经商，这个住宅楼立即就变成了经商楼。可见，改变房屋的目的和用途并不是反对“住改商”的合适理由。况且，要想在“居住”和“经商”之间划一条清晰的界限并非易事。比如，将自己的房屋租给他人居住算不算“经商”？如果说租给一两个人或者一家人不像“经商”的话，那么将一间房屋租给十几个甚至几十个人居住算否“经商”？还有，在家里进行纯粹的电话或者网络交易算不算“经商”？看似简单的问题，其实不易回答。
再来看看“利害关系人”的界定。最高法院的司法解释将“本栋建筑物内的其他业主”都视为“有利害关系的业主”。不能不说，这是一种省事儿的招数，因为“本栋建筑物的其他业主”并不一定都与“住改商”的业主有“利害关系”，如果我们对“利害关系”作实质性而非形式意义理解的话。试想，如果一栋高二三十层、分为十几个单元的住宅楼里某个单元一层的业主将其房屋改为经营性用房，对于住在其他单元二十层的业主算有“利害关系”吗？前者对后者造成的影响恐怕远远不如其对另一栋毗邻住宅楼里的一层住户严重。因此，将同一栋建筑物内的业主都视为“住改商”者的利害关系人并不合理。那么，该如何界定“利害关系人”呢？回答是，那些受到“住改商”影响的人。但这种回答帮助不大，因为在每一个“住改商”情景中，受到影响的人都不相同。
