（二）拍卖之诉的要件
1．实体要件
对违反义务的业主提起拍卖其建筑物区分所有权诉讼的实体要件包括三项：（1）业主为对建筑物的保存有害的行为，或其他有关建筑物的管理或使用违反业主共同利益的行为，或者有为这些行为之虞；（2）由于前述行为致使业主间的共同生活关系的维系发生显著障碍；（3）难以依其他方法除去此种障碍，以谋共用部分的持续利用或其他业主共同生活关系的维持。须注意的是，日本法上建筑物区分所有权的拍卖请求制度，仅在为了维持业主间的共同生活而无其他的方法可以实现时，才作为所能采取的最后手段或措施。[22]
2．程序要件
请求拍卖建筑物区分所有权的权利，属于除违反义务者以外的其他全体业主，即属于团体。同时，拍卖请求是以诉讼的方式，即必须通过裁判行使，且以业主大会先期作出决议为必要。也就是说，管理人或于业主大会被指定的业主，得依业主大会的（拍卖）决议为其他全体业主提起拍卖的诉讼。并且，考虑到永久将违反义务者从业主共同体中排除后果的重大性，1983年《日本建筑物区分所有权法》第59条第2项又同时规定，若没有业主及表决权的各3／4以上的多数赞成，不得向法院提起诉讼，而且还应给予违反义务者辩明自己主张的机会。关于得提起诉讼的人，业主管理团体具有法人资格时，由管理团体法人提起诉讼；业主管理团体未取得法人资格时，考虑到诉讼上的方便，由管理人或业主大会指定的业主为除违反义务者以外的全体业主提起诉讼。
3．拍卖请求权的性质和内容
拍卖请求权具备实体要件后，须以诉讼的方式行使，即该请求权属于须通过裁判行使的形成权。并且原告的胜诉判决一旦确定，即产生《日本民事执行法》上的拍卖请求权。拍卖请求权的内容，是在法庭上请求拍卖违反义务者的建筑物区分所有权和基地利用权。[23]
（三）法律效果
1．拍卖请求权的发生
基于1983年《日本建筑物区分所有权法》第59条而作出的判决，是宣告原告（其他全体业主）有拍卖违反义务者的建筑物区分所有权和基地利用权之请求权的判决。由于此判决的确定，原告即享有拍卖请求权，得依《日本民事执行法》的规定向法院申请拍卖。[24]
2．拍卖的实行和买受人的限制
依据《日本民事执行法》第44条的规定，原告应向执行法院提出拍卖申请。而又依据1983年《日本建筑物区分所有权法》第59条之规定，此项申请须于拍卖的判决确定之日起的6个月内为之。由于此拍卖制度是以全面排除违反义务者为目的，因此被申请拍卖的业主或为其利益而欲承买的人不得申请承购，即不能成为拍卖中的买受人。1983年《日本建筑物区分所有权法》第59条第4项对此作了规定。
3．拍卖价金的交付
从拍卖所得的价金中扣除拍卖本身所需的费用后，剩余金额交付给违反义务的业主（被申请拍卖的业主）。[25]
（四）建筑物区分所有权被拍卖的业主受业主大会决议（决定）拘束的根据和界限
一般认为，区分所有关系是非常密切的、多数人的共同生活关系，违反1983年《日本建筑物区分所有权法》第59条规定的行为影响是重大的。为谋求业主之间圆满的共同生活的维系，作为法律上的手段，拍卖请求制度就是必要的。另外，从理论上看，作为对建筑物区分所有权这一具有特殊性制度的内在性制约，应当容许拍卖请求制度。[26]在日本法上，从在建筑物区分所有权法上被规定的体系位置来看，认可拍卖请求本身的根据应该是义务违反行为无法制止时的一种替代手段。与德国法相同，在日本法上，业主也是共同所有建筑物区分所有权共有部分和基地利用权的，在不能解除（废除）存在共有关系的区分所有关系上，为保有其他业主对建筑物区分所有权乃至共有份额权侵害的妨害排除手段，拍卖请求方式就尤为必要。也就是说，拍卖请求作为为防止违反义务业主对其他业主所有权侵害的手段，乃是必要的、也是必需的。[27]
