论建筑物区分所有权的剥夺
——基于对德国法和日本法的分析
陈华斌
【摘要】建筑物区分所有权剥夺是建筑物区分所有权法上的一项特殊制度，系现代各国和地区区分所有权法中对违反义务的业主采取的最为严厉的制裁措施。其中，德国法、日本法对实行此制度的实体要件和程序要件定有明文，并有案例的累积和类型化的实践。当业主严重违反所负义务而无其他方法排除因违反义务所造成的障碍（或侵害）时，其他业主全体得经由业主大会的多数决决议而提请法院作出拍卖严重违反义务业主的建筑物区分所有权的判决。《
中华人民共和国物权法》尽管未认可建筑物区分所有权的剥夺，但现今的区分所有建筑物管理实践已产生了对此制度的需求，同时鉴于比较法经验的可借鉴性，未来立法或修法宜明文认可此制度。至于我国认可建筑物区分所有权剥夺的根据和界限，为保证严谨性和科学性，应理解为与德国、日本学界对建筑物区分所有权剥夺的根据和界限的考量相同。
【关键词】建筑物区分所有权；转让（让与）请求；拍卖请求；业主共同体
【全文】
一、问题的提出
建筑物区分所有权的剥夺，又称建筑物区分所有权的拍卖请求或建筑物区分所有权的转让（让与）请求，其本质上系将业主从建筑物区分所有权共同体关系中予以驱逐，为建筑物区分所有权法上的一项特殊制度。这种制度系现代各国建筑物区分所有权法中对违反义务的业主所采取的最为严厉的制裁措施。由于业主间形成的共同体关系不只是单纯的财产共同关系，而且也包含了相当程度的生活共同关系，因此如何维护业主间的此种共同体关系便成为各国建筑物区分所有权立法中的一项重要课题。为此，一些国家和地区的立法设立了建筑物区分所有权的剥夺，即将业主从建筑物区分所有权共同体关系（或专有部分）中予以驱逐的制度。
在比较法上，自1948年《奥地利住宅所有权法》最先设立建筑物区分所有权剥夺的明文规定以来，[1]1951年《德国住宅所有权法》和1983年《日本建筑物区分所有权法》均就该制度定有明文。2007年《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）并未规定此制度，其因由何在及是否正当，值得反思。在我国，自上世纪90年代进行住房的商品化改革以来，区分所有建筑物（商品房住宅）在实务中也出现了业主严重违反义务的情形：（1）业主对自己专有部分的利用，妨碍建筑物的正常使用，尤其是违反全体业主的共同利益，经管理人或业主委员会制止其行为仍然不停止；（2）擅自变更共有部分的构造、使用目的及为其他类似的行为，经管理人或业主委员会制止其行为仍然不停止；（3）其他严重违反法律或管理规约的行为等。[2]尤其值得注意的是，在实践中甚至有业主任意变更自己专有部分的构造，从而对建筑物造成不当毁损，如将阳台或庭院扩充为内室、擅自添设铁窗栅栏、改变建筑物的外貌，或为整修内部、抽梁换柱以致影响建筑物的安全结构等，或随意改变建筑物中铺设的管线致使危及整栋建筑物的安全和便捷利用等。毫无疑义，这些行为均严重违反了业主所负有的确保建筑物安全和完整的基本义务，有必要经由一定程序，提请法院通过判决而剥夺其建筑物区分所有权。唯有如此，方能遏制此等恶劣的业主损害其他全体业主共同利益的行为，维系安全、舒适、安宁的居住环境。由于建筑物区分所有权剥夺制度于建筑物区分所有权法上的特殊地位，笔者拟对认可该制度的典型国家---德国和日本---法律上的建筑物区分所有权剥夺制度予以分析、考量，期冀借他山之石，以从解释论和立法论角度完善《物权法》的相关规定。
