第四，可能对经济发展产生负面影响。在具体的个案中，购房消费者与银行等金融机构的经济实力无疑是蚂蚁与大象的对比，道德的直觉让我们认为保护购房消费者的权益是天经地义。但银行是否真的那么强大？让我们看看一组数据：截止2004年，中国银行业的17万亿信贷资产中约有一半的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的。[14]2006年底，仅广东一省的商品房开发贷款余额就高达1992.24亿元，按广东省的信贷规模一般占全国十分之一计，全国的商品房开发贷款余额可能接近两万亿元。正如行业权威人士所言，中国房地产“绑架”了中国的银行[15]。如果抵押权不能得到有效的保护，意味着当前巨额的房地产担保贷款处在岌岌可危的境地。银行在理论上可以通过扩大利差来消化由此产生的不良资产，但这将会对企业财务成本和整个经济产生巨大影响，降低所有企业的盈利总水平，对整个国民经济的增长和就业都将产生严重的负面影响。如果既不能扩大利差，又不能借贷，最终的结果是银行不良资产的再度膨胀、积累，而引发金融危机和国民经济的衰退。
结语：回归生存权的本来面目
历史地看，经济制度的进步体现为费用更低、更有效率的制度不断地替代费用较高、效率较低的制度。而费用的降低、效率的提高反过来就是人类财富的增长。[16]抵押担保制度正是这样一个费用低、效率高的经济制度，其中债权能够得到抵押物的有效保障是抵押担保制度能够高效运行的主要原因。脱离了物的担保，抵押担保制度名存实亡。基于此，各国法律普遍认可抵押权优于债权并可以追及抵押物买受人行使，与其说是对物权效力逻辑分析的结果，不如说是立法者权衡利弊的结果。
保护弱者生存权在道义上是无可非议的，但并不意味在法律制度中对生存权的保护无所限制。相反，在法律的框架下，所有的权利都必须有清晰的概念和内涵。如果我们在审判实践中仅以生存权、以弱者的保护作为衡量是非曲直的标准，那么实际上是主张调整法律的规则来迁就某个案件当事人的具体因素，其结果必然是对不同生存状态的人适用不同的法律。法律在这里成为一种可以随意更改以满足情感直觉的工具，法律面前人人平等也成为空谈。同时，立法者良好意图并不必然导致良好的后果。制度的设计不仅仅要解决问题，更要防止最坏的结果。当我们在真诚地保护生存权、保护弱者权利并认为是正义在手而大义凛然之际，作为一个法律人，应当对突破法律的一般规则、牺牲债权人利益成全“生存权”可能引起的社会后果有更理性而严谨的分析。毕竟，在真实的世界里，机会主义的博弈者无处不在。
在此，我们不得不指出最高法院的批复实在是一个在适用中有诸多负面效果的规则，其直接后果就是，既没有保护真正的消费者的生存权，也没有防止搭便车的投资者，更没有惩戒恶意的抵押人，损害的是善意的抵押权人和整个社会的利益。这样的结果，既让珍贵的生存权蒙上了阴影，也让生存权保护的困难加大。因此，我们热切期待最高法院认真看待适用批复造成的不良后果，在物权法的司法解释中对这一问题进行纠正，严格保护债权人的抵押权，不使其因保护模糊不清的生存权而落空。
【作者简介】
段勇，单位为广东省高级人民法院。林小娴，单位为广东省高级人民法院。
【注释】《细说“286”司法解释——最高人民法院研究室有关人士谈工程款优先受偿权》，载2002年8月8日《建筑时报》。
梁慧星著：《“解释”符合立法本意 “程序”应该尽早明确 ——对建设工程价款优先受偿权司法解释的看法》，载于中国工程建设信息网，网址：http://jzsbs.cein.gov.cn，于2007年7月26日访问。
邓小耀著：《浅论建设工程价款优先权及相关银行抵押权的保障》，载于中国金融家网，网址：http://www.zgjrj.com，于2007年8月1日访问。
史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社，2000年第1版，第281页。
罗纳德·哈里·科斯著：《社会成本问题》，载于《论生产的制度结构》，盛洪、陈郁译校，上海三联书店1994年，第142页。
6参见张力：《论抵押物转让中物上代位与物上追及的制度关系》，载《甘肃社会科学》2003年第6期。
大须贺明著：《生存权论》，林浩译，法律出版社，2001年第1版，第6—15页。
8例如，香港房价虽然位居世界各大城市前列，但对香港普通市民来说，似乎威胁并不大，因为香港政府采取了一系列行之有效的制度和措施解决居民的住房问题。在香港大约有三分之一的人口租住政府提供的公屋（即廉租房），有六分之一的人从政府手里购买居屋（相当于内地的经济适用房）。总体上看，约一半人在政府的资助下解决了住房问题。参见：《正本清源观楼市 低收入港人为何不怕高房价》，载于《人民日报》，2007年8月6日。
表格中，房价标准的数据来源于《个人理财》杂志于2005年对全国37个城市所作的调查，详见《全国37大城市房价排行榜——温州第一北京第四》，载于网易，网址：http://biz.163.com，于2007年8月5日访问。低保收入是按照各城市的低保标准计算得出。2005年城镇居民收入衣着、食品、医疗支出占的比例分别是10.08%、34.74%、7.56%，笔者按这一标准对收入中的衣着、食品、医疗消费支出作了扣除，将扣除后的收入视为可以用作供房的费用。详细资料参见国家统计局国际中心发表的《2006年我国经济和社会发展国际地位比较研究》，载于国家统计局官方网站，网址：http://www.stats.gov.cn，于2007年8月5日访问。
笔者并不是在危言耸听，在笔者所在法院已经受理了一些这样的案件。在这些案件中，房屋抵押人涉嫌与他人串通，伪造房屋已出售的事实，以逃避法院对抵押房产的执行。
《细说“286”司法解释——最高人民法院研究室有关人士谈工程款优先受偿权》，载2002年8月8日《建筑时报》。
郑京平：《CPI上涨幅度被低估与房价指数的缺失》，载于《中国证券报》，2005年6月23日。作者郑京平时任国家统计局新闻发言人。
前车之鉴犹在眼前。2004年11月14日，最高法院公布的《
关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第
6条规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵押。银监会本来在同年9月出台的《房地产贷款风险管理指引》对高档房和“第二居”贷款作出种种限制，鼓励银行房贷向低收入者倾斜，但最高法院的上述司法解释出台后，银行更乐意对高档房和“第二居”放贷，低收入者反而受到了冷遇。各地银行为防范风险，不得不抬高门槛，其直接后果就是低收入者更加难获取贷款。
转引自黄莹、王厚伟著：《生存权优于债权》，载《法学评论》2006年第4期。
转引自黄莹、王厚伟著：《生存权优于债权》，载《法学评论》2006年第4期。
盛洪著：《法官裁决和公共选择》，载于《中国社会科学季刊》，1996年春季卷，第113页。
