判断一个车位是规划内的还是规划外的，只能依据规划文件，主要是《建设工程规划许可证》及其附图。附图上标示的车位，是规划内的车位；附图上未标示的车位，是规划外的车位。
规划内的露天车位，是专有的还是共有的，实务中分歧很大。几乎所有的城市，都不认可露天车位的转让，也不办理产权登记。普遍认为，露天车位没有任何构造形式，也就是说建设单位并没有投资，只是在地上划一个位置，而小区内的土地使用权都被业主分摊了，开发商并无份额，所以露天车位应当属于业主共有。对此，首先看法律规定，物权法、司法解释都只强调了规划内与规划外，并未区分车位的形态，规划内的车位属于建设单位，并未规定露天车位除外；其次，没有墙壁、顶盖，并不等于说没有投资，只是投资多少的问题；第三，只要是专有部分，就如同房屋一样是分摊建设用地使用权的，不存在土地权益都由房屋业主享有，露天车位无土地权益的问题。所以，露天车位与其它形态的车位一样，应当以规划为产权划分的标志，规划内的，开发商享有所有权。
最高人民法院《区分所有权纠纷解释》在制定的过程中，曾经有过一个条文“第八条【车位、车库】 物权法第七十四条第二款规定的‘建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库’，是指位于建筑规划红线内，经规划文件批准建造的车位、车库，包括独立车库以及设置于露天、架空层、地下等部位的车位。”[2]这个条文虽然后来删除了，但可以看出当时起草人的初衷，确实是把露天车位包括在内的。
三、人防车位的所有权
住宅建设中，通常会配建人防设施，平时作为车位利用，这就形成了人防车位。关于人防车位的产权，也有一些认识上的误区。
一是认为人防车位属于国防资产，因此人防车位的产权属于国家。《国防法》第三十七条规定，“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”由此可见，国家投资是国防资产的前提。人防车位是建设单位全额投资，政府又未加征收，怎么就成了国防资产？
二是认为人防车位是政府强制配建，是开发商应履行的义务，产权属于人防部门。《人民防空法》第五条规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设”。既是“鼓励、支持”，就不是强制性要求，更不是法定义务。即使政府作为规划要求，也并不改变产权的性质。房屋也是按照规划要求建的，难道产权也成了政府的？
从法律关于所有权的一般规则来看，谁投资，谁所有；建造人是原始所有权人；建设用地使用权人享有建筑物、构筑物及附属设施的所有权；从特别法规定来看，“谁投资，谁受益”（人民防空法第五条），也没有对社会投资的人防设施的所有权作出特别规定；再从物权法及相关司法解释规定来看，所指的都是“规划用于停放汽车的车位车库”，并未区分形态，没有规定地下的具有人防功能的车位除外，那我们就没有理由把人防车位从物权法第七十四条的规定中排除出去。
