二是功能决定车位权属。有人认为，车位是为住宅配套的，住宅是主物，车位是从物，根据从物随同主物转移的原理，车位的产权应随房屋一起转移，而不能单独作为交易的标的。对此我要说，功能不决定所有权。最简单的例子，就是住宅小区中的IC卡电话，它显然是为小区业主的生活配套的，但它的所有权是独立的，属于通讯运营商。关于从物与主物，也是一个相对的概念，凡能单独作为交易标的的物，就是主物。比如买一个手机，有时会有一个原装的护套，这是从物；但也有单独卖的护套，这就是主物。车位有独立的构造，独立的功能，能够单独作为交易的标的，这就符合了区分所有权建筑中专有部分的属性[1]，而不是房屋的从物。
三是容积率决定所有权。有人认为，车位不计入容积率，占用的土地都由业主分摊，故不能独立实现所有权。容积率是规划指标，本质是行政许可，是一定面积的土地上允许建造多少房屋，它只约束建设行为，与所有权无关。过去以至目前，规划部门在计算容积率时都不将车位计算在内，是因为政府控制的主要是房屋建设的规模，而不是车位的数量。不计入容积率并不意味着车位没有独立的产权。就以房屋而论，如果超过了政府核定的容积率，产生的只是违反行政管理的后果，可能导致整改、拆除、罚款甚至没收，但不可能因为超出容积率，就归业主共有。
四是业主的利益决定车位权属。有人认为，如果允许开发商处分车位，其势必损害业主利益，故从维护业主利益的角度，应当将车位归属于全体业主。这更是无稽之谈。同为一个市场上的民事主体，业主的利益要保护，开发商的利益就可以损害吗？合法的利益，都应当得到保护。目前车位的矛盾突出，但这究竟是由于开发商有权处分而导致，还是供需不平衡所造成？一个500户的小区，只有100个车位，无论由谁分配，资源都是紧缺的。即使法律规定业主共有，业主如何合理分配，仍然是一个困难的问题。稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。即使车位全部为业主共有，也不可能任人无偿使用。
综上所述，住宅小区的车位，原始所有权只能是建设单位的，业主只是基于法律的规定或者建设单位的出售、出租、附赠等行为，继受取得车位的权利。
二、车位是专有还是共有，以什么为依据？
从物权法的规定看，住宅区中的车位有“专有”与“共有”两种不同的权属。专有的车位，建设单位有权处分，共有的车位，属于全体业主。那么，哪些车位属于专有，哪些属于共有？如何区分这两种不同权属的车位？
《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
本条文第一款我们在后面讨论，注意它的第二款与第三款，分别规定了车位的两种权属。第二款规定，规划内的车位，建设单位有权出售、出租、附赠，表明这部分车位产权是属于建设单位的；而第三款规定的共有车位，没有“规划用于”的字样，也就是说这指的是规划外的车位。这一点，从最高人民法院《区分所有权纠纷司法解释》第六条中也得到了印证：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。” 由此可以得出一个明确的结论：规划内的车位，产权属于建设单位，规划外的车位，产权属于全体业主。
