住房租赁合同中的当事人一样面临这样的问题。因为合同一旦签订将不可解约，当事人对租金波动的风险无法应对。如果当事人事前认为租金会上涨\下降，交易会以高于\低于市场价成交，那么高价伤害买方，低价伤害卖方；如果卖方预期租金上涨，买方预期租金下降，则无交易。只有卖方预期租金下降买方预期租金上涨时才会发生有效率的交易。而如果没有解约权限制，当事人会利用选择权价格来规避或分配风险，进而实现效率交易，所以解约权限制阻碍了效率交易的发生。

　　其实，解约限制，即使仅是出租人的解约限制，其效果与租金管制类似。因为不可解约，市场租金上涨时，老租客不搬出，新的出价高的租客被排除在外，此为资源配置不当，同时影响劳动力的流动。要规避这样的风险，出租人会提高房价，租客会多付房租，同时不能支付高房租的人会被排除在外，“大庇天下寒士俱欢颜”的政策初衷还是会导致有人露宿街头。因为出租房屋的预期收益面临不可预期的风险，潜在房屋租赁者将失去建房和修房的积极性，出租屋的供给会越发减少。因为不经出租人同意即可转租，房主将在次合同以及之后的合同中没有任何权利，所有权人的权利受到了严重限制，其他方面的影响可想而知。

　　所以，按《控制》的立法建议，“规定无正当理由不得签订有期限的住房租赁合同”，“将不定期租约视为长期租约，除非具有正当理由，不得解除”等等，{80}将严重干扰当事人的租金预期，影响当事人的合同安排，阻滞出租屋资源的效率流转，加上“具体建立指导租金体系”—形成价格—的高昂成本，其福利损失不可低估。

　　综上，无论从保护承租人的角度，还是增进社会福利的角度，解约权限制都是不可取的。

　　结论

　　契约自由，抑或契约自治，是与人身安全和财产保障相提并论的社会原则，是私法自治的基础。弗里德在《契约即允诺》中提到，休谟的人身安全、财产保障和契约责任作为文明社会的基石，是其所处时代自由主义和个人主义倾向的反映，已成为近代宪法和政治实践的前提，尤其是在私法的各个制度中得以展开并获得实质性的内容：财产法确定了合法财产的边界，侵权法保护我们免于受到越过边界的侵害，契约法认可并保证我们越过边界进行合作，那么“作为一种尊重个人安排的体制，契约法的自然结论就是自由主义的预设：个人拥有权利”。{81}哈耶克也有同样的观点，并提出对所有财产权的承认，是阻止或防止强制的基本条件，“而其他人的财产之所以能够被用来实现我们的目的，主要是因为契约的可实行性或可执行性，由契约创建的整个权利网络，乃是我们确获保障领域的一个极为重要的部分，而且由于它在很大程度上也是我们构想计划和实施计划的基础，所以其重要性一如我们自己的财产”.{82}。谢哲胜指出：“契约法用来规范各种自愿的交易，因为自愿的交易会产生消费者剩余和生产者剩余，二者相加即是此次交易对社会产生的福祉，交易会产生福祉，因此鼓励交易，而在法制上以契约自由原则作为手段，所以契约自由成为私法上一项重大原则。”{83}归结起来就是，“自治是以理想经济人假设出发，相信每个人会作出最有利于己的决定，而经由自由交易，有限资源可在最低成本下生产最大效益，整体的公共福祉也自然达成。国家扮演的角色，不是公共利益的界定者，也不是市场参与者，而只是单纯财产的界定者及市场秩序的维护者，包括对经济活动中产生的争议，作出裁决。”{84}

　　私法自治虽自始至终是支撑现代民法的基础，但国家在私法关系的形成到消灭过程中，从来就不是旁观者，国家强制处处可见。{85}合同管制乃私法领域国家管制的表现之一，弃私法自治而施行国家管制，或从国家界定公共利益角度考虑，或从市场失灵考虑，其形式为国家参与市场而且干预人们的市场行为．{86}但合同自由与管制的争论从未停止．而且随着社会经济生活的分展，合同管制逐渐引起了整个社会的重视。正如有学者言，自由与管制处于交锋理论的两端，若将合同法不同的学说按照一定的顺序排列，其一端是契约自由，另一端则是社会干预，后者包括强制合同和格式合同，虽然社会干预日益强大，但私法自治的观念仍在大部分领域保留影响。{87}所以，尽管合同法社会化趋势不断加强，对合同的管制还应受到严格的限制。于此，谢哲胜提出，契约自治与管制应取得平衡，将契约自治仍作为契约法原则，管制则以必要为限，限于管制所促成的利益多于管制成本的情形。而且，他对“必要”反复予以解释和限定，称只有在契约自治的不完美处，即契约自治无法达到福祉最大，才有思考管制与否的空间。在契约自治的不完美处，不当然有必要管制，也不当然推论即等于有管制的必要，只有认定管制所带来的福祉高于管制的成本，才有管制的必要。{88}