其二是不动产市场中租金管制的效率问题。自由市场的假设并不回避现实存在的各种制度，正如经济学分析的局部均衡方法，在假定其他条件不变的情况下，仅分析某个或某些变量对其它经济变量的影响，租金管制在各种市场规制制度中的作用直观且明显的，选取这一变量自有道理。对于房屋异质化程度高的问题，所引文献已经指出：“若出租屋是同质的，因为不想租的人租到了，那么配置不当的程度会很高，而当住房是异质的时，不当配置的程度会更高。如果人有很多类型且住房也有很多类型，租金控制就会扰乱不同住房的相对价格。”{46}
至于《控制》一文认为租金控制所致不当配置程度不高不足以重视的观点，因为不知道应引起重视的临界点，笔者暂且不置可否，在此将斯蒂格利茨所引的房租管制案例抄录如下：“在这种措施之下，自己或其家人久居当地者可以极其低廉的价格租到房子，而一个新来者如果想在曼哈顿租用一套带有一个卧室的公寓，月租金可能高达1500美元，而且未必找得到。……举例而言，该州参议院少数党的一个头头每月只要花费1800美元，就可以租用一套带有10个卧室、俯瞰着名的中央公园的公寓。一个负责审理房租管制案件的法官为带有两个卧室的公寓付出93美元的月租金，而在同一座大楼里，不带卧室的公寓的月租金已达到1200美元。前市长埃德？科赫居住的公寓位于格林尼治村，月租金350美元，而据塔克估计，如果没有房租管制，月租金至少需要1500美元。”{47}无论此处是否有腐败还是有别的原因，可以肯定的是，房租管制导致了配置的明显不当。
最后，租金管制与劳动力市场效率。
此处，《控制》一文还是针对一篇文献进行的反驳。其所引文献认为，（因为租金低），老房客不愿意搬离租金管制下的公寓，所以他们很少接受其它城市的高薪职位，那么租金控制可能会降低劳动力的流动性。{48}该文献同时引用5篇经验研究文献来论证租金控制使房客的租期较长并降低了房客的流动性。而且有学者利用大量的数据分析证明，在丹麦，因为租金控制的存在，租期的灵活性明显降低，租赁控制对家庭迁移产生了非常不幸的影响并严重妨碍了住房市场的效率。{49}租赁控制和失业期间的经验研究还证明：租用租控住房越多的人越不愿意接受本地劳动市场外的工作，但更愿意接受本地劳动市场的职位，即愿意做不变更居住地的工作。{50}另外，《控制》一文假设“一国每个地方都存在租金管制，并且能保证租金水平相对于住房质量而言不会有太大的出入”和“租金因为没有控制而过高或租赁条件因为缺乏控制而很差或不稳定”，{51}就本文前部分的批评来看难言成立：因为租金管制是特定地区或特定时期的特别措施；面对异质性极强的住房市场决不会计划出合适租金水平；没有了租金控制，长期住房的供需较有弹性，自会到达均衡。那么，由假设推出的结论就殊值探讨了。
《控制》一文在“作为价格管制的租赁控制”标题下共列举了7项内容，认为成立的两项包括“租金管制的执行成本”和“不当分配所产生的不恰当激励”（但后者与其前文论述稍有出入），{52}第6、7项涉及“租金管制与税收补贴”和“住房租金管制的社会收益”，笔者于此略过，但并不说明笔者同意《控制》一文该部分的全部观点。
综上，已经表明，租金控制的必要性是不成立的，而且没有可行性。
（三）中国住房租赁控制的制度
1．历史与现状
《控制》一文在此部分论述了中国住房租赁控制制度的历史与现状，与其在“住房租赁制度的比较”部分一样，并未涉及特定时期施行住房租赁控制的特定背景，而且这部分的论述并不能为该文的结论提供支持。
关于中国住房租赁控制制度的历史，笔者遵循《控制》一文的断代，并以张群《民国时期房租管制立法考略—从住宅权的角度》{53}（以下简称《考略》）一文为主要参考。《考略》首先提出了“民国时期房租管制立法的背景”，{54}包括国际因素和直接诱因。前者为“为应对当时普遍出现的房荒，许多参战国家”“一战后的房租管制潮流与趋势”，后者为“主要城市的房荒问题”，可以看到立法背景都是“房荒”。《考略》接下来讨论了“民国时期房租管制立法的历史嬗变”。{55}其一是“以解决房荒为目的房屋救济立法时期（1929-1936）”，立法例是1930年土地法，“但与当时西方的立法比较，土地法对房屋租赁问题的干预明显是有所保留的，一是没有授权政府在发生屋荒的时候采用强制空屋出租、防止住宅减少等比较极端的限制私权的措施；二是标准租金仅限于房荒时期适用”。《考略》总结道：“1929-1936年的房屋立法，主要是针对大城市出现的房荒问题而出台的，具有明显的临时性和过渡性的色彩。”
