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商品房买卖合同中仅约定“一户一表”的效力认定

  

  第一种观点认为,元佳公司的间接结算方式并无不妥。第一,间接结算方式符合合同约定。双方约定的“每户独立设表”仅说明了每户都有水表,字面解释无法得出元佳公司必须向业主提供相关设备,使业主直接与供水公司结算水费。因此,元佳公司只要给每户业主都设立了独立的水表,不论业主是否与供水公司直接计算,都符合双方的约定。第二,间接结算方式符合法律规定。《物业管理条例》第四十五条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”《重庆市物业管理条例》也有类似规定。这两个条例仅规定了专业单位向最终用户收取费用,并没有提到是否直接向最终用户收取相关费用。因此,不能强求元佳公司提供相关设备使业主直接与供水公司进行结算。


  

  第二种观点认为,元佳公司的间接结算方式有欠妥当。第一,间接结算方式不符合合同约定。“每户独立设表”从字面意思来看,应当是要求元佳公司提供的房屋内安装有独立的水表,而水表是由供水公司提供并进行安装、检测。所以,业主应当是与供水公司产生直接的供用水合同关系,业主也应当直接向供水公司缴纳水费,不需要通过物管公司间接缴费。第二,间接结算方式不符合《物业管理条例》的立法意图。虽然《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》没有对是否直接结算作出相关规定,但是从立法意图看,“向最终用户收取费用”即是要求直接向最终用户收取费用,且有些地方性文件就做出了专业经营服务单位应当直接收费的规定,如《天津市物业管理条例》。因此,不能对《物业管理条例》第四十五条作狭义的理解。第三,合同法四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因元佳公司提供的是格式合同,当对于“每户独立设表”发生了两种以上的解释时,应当按照不利于元佳公司的原则来解释合同,故应当按照直接结算方式来理解“每户独立设表”。第四,从小区的和谐建设的角度来看,如果使该小区的物管公司掌握了小区的供水权,物管公司可自行确定公摊水费,不利于小区的整体和谐。



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